나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52338 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양중진초등학교" 서남측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 제16층 제1602호로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 왕복8차로, 북측, 북동측, 동측으로 왕복4차로의 아스팔트포장도로에 접 하고 있으며, 서측, 북동측, 동측으로 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 중동 1665 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률> 2. 중동 1666 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 3. 중동 1667 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률> 4. 중동 1669 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한 구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 절대보호구역(광양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

미납관리비 262,470원(2025.12.2. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경52338 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 16층 1602호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

1.3. 면적 및 토지 이용 계획

토지면적: 19.50㎡ (약 5.9평)

토지지분: 19.497699999999995㎡ (약 5.9평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.79㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 이용 계획:

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m ~20m), 광로2류(폭 50m~70m), 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양중진초등학교" 서남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 아파트단지까지 제반 차량 출입이 가능합니다.

인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

서측 및 남측으로 왕복 8차로, 북측, 북동측, 동측으로 왕복 4차로의 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.

서측, 북동측, 동측으로 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

- 갑9: 소유권이전 (이소희, 2015-04-30)

- 갑10: 소유권이전 (권영훈, 2021-01-08, 매매금 69,000,000원)

- 을7: 주택임차권 (이욱선, 임차금액 80,000,000원, 2023-08-30 접수, 인수)

- 갑11: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-11-25 접수, 말소기준권리)

3.2. 임차인 분석

* 임차인 1: 이 (주택도시보증공사)

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021-08-30

대항력: 있음

비고: 선순위 주택임차권자로, 보증금 80,000,000원 전액이 배당되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 2: 정

보증금: 0원 (미상)

차임: 0원 (미상)

전입일자: 2024-08-27

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 갑11 (주택도시보증공사 강제경매, 2025-11-25 접수)

인수 권리: 을7 (주택임차권, 이욱선, 80,000,000원). 이는 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 미납 관리비

미납 관리비: 262,470원 (2025.12.2. 현황 조사일 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건 인근으로는 광양중진초등학교와 같은 교육 시설이 위치하고 있습니다.

또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 접근성이 우수하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 해당 지역의 특성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 성호2차아파트

사용승인일: 2003년 11월 7일

최고층: 24층, 최저층: 1층

총 세대수: 1773세대

주차대수: 총 265대 (지상 3대, 지하 23대, 기계식 등)

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 교육 시설

단지 남서측 인근에 광양중진초등학교가 위치하고 있습니다.

토지이용계획상 광양중진초등학교와 관련된 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 편의 시설

단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 내 자체적으로도 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

임차인 이 (80,000,000원)의 보증금이 전액 배당되지 못할 경우, 매수인이 인수하게 됩니다.

임차인 정 은 보증금 및 차임 정보가 미상이지만 대항력이 있어, 이에 대한 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

6.2. 미납 관리비

현황 조사일 기준 262,470원의 미납 관리비가 확인되었습니다. 이 부분은 낙찰 후 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 기타

특수물건정보 및 특이사항에 '공동담보'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 성호2차 아파트로, 초등학교 인근에 자리하여 주거 환경이 양호합니다.

단지 내 편의시설 및 교통 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 1명(이 )의 보증금 8천만원 인수 가능성 및 대항력 있는 임차인 1명(정 )의 미상 보증금 정보는 잠재적 리스크 요인입니다.

또한, 미납 관리비도 부담이 될 수 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 앞서는 임차권이 존재하므로, 배당표 확정 후 인수 금액을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 중동 지역의 안정적인 주거 단지 내 아파트입니다.

* 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 최근 시세 거래를 고려할 때, 현재 감정가 및 시장 상황 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 70,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(59.79㎡)의 거래 사례가 2026년 6월 63,000,000원 ~ 65,000,000원 사이에서 이루어졌습니다.

동일 면적의 16층 물건이라는 점을 고려할 때, 최근 거래가 수준을 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 67,000,000원 ~ 72,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

이 금액은 순수한 부동산 가치에 대한 입찰가이며, 임차인 인수 보증금(80,000,000원)은 별도로 배당 결과에 따라 추가 비용이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.