나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5357 [1] 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 757-3 대경파미안 2층 3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 소재 '장흥군보건소' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

건물의 구조 기호1-(가), 기호2-(나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 ~ 지상20층 건물 중, 제2층 제3호, 제8호로서, 외벽 : 페인트마감 등 내벽 : 페인트마감, 통유리마감 등 창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가) 근린생활시설(상호 : 대경건설)로 이용 중입니다. 기호2-(나) 근린생활시설(현 ‘공실’)로 이용 중입니다.

설비내역

기호1-(가), 기호2-(나)는 상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비, 도시가스시설에 의한 난방설비, 전기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 현재 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 개요

사건번호: 장흥지원 2025타경5357 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

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5. 물건 현황

소재지: 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 757-3 대경파미안 2층 3호

건물명: 대경파미안

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 ~ 지상20층 건물 중 제2층 제3호, 제8호

이용상태: 근린생활시설 (일부 공실)

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7. 감정가 및 면적

감정가: 286,000,000원

토지면적: 25.60㎡ (약 7.74평)

토지지분: 25.600899999999996㎡ (약 7.74평)

건물면적: 96.61㎡ (약 29.22평)

건물지분: 96.6087㎡ (약 29.22평)

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9. 입지조건

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11. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 소재 '장흥군보건소' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

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13. 건물 정보

* 건축물 용도는 공동주택(아파트)/업무시설(오피스텔)/근린생활시설로 복합적으로 이용 중입니다.

* 본건은 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 2층에 위치하며, 총 68세대의 건물입니다.

* 건물 사용 승인일은 2025년 04월 18일로 비교적 신축급에 해당하며, 내진 I등급 성능을 갖추고 있습니다.

* 건물 내 두 개의 구분 상가 중 하나는 (상호: 대경건설)로 이용 중이며, 다른 하나는 현재 공실 상태입니다.

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15. 교통 및 도로

* 차량의 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 본건 토지는 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.

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17. 토지 이용계획

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

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19. 권리분석

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21. 등기부 현황

* 소유권보존: 유한회사대경건설 (2025-05-13)

* 가압류: 주식회사지승전력 (2025-07-18, 금347,459,934원) - 말소기준권리

* 강제경매: 주식회사지승전력 (2025-11-25, 금257,710,877원)

* 가압류: 주식회사연경종합건설 (2025-12-03, 금2,508,670,000원)

* 등기부채권 총액: 2,856,129,934원

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23. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 공실 상태로 파악됩니다.

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25. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

* 말소기준권리: 주식회사지승전력의 가압류 (접수일자 2025.07.18.)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리(소유권보존)를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다.

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27. 상권분석

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29. 건물 용도 및 활용

* 본건은 근린생활시설 용도로 경매에 나왔습니다.

* 아파트 단지 및 주거 지역 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 건물 내 두 개의 구분 상가 중 한 곳은 영업 중이나, 다른 한 곳은 공실 상태로 즉시 영업이 가능합니다.

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31. 주변 상권 특성

* '장흥군보건소' 등 공공기관이 인접해 있어 유동 인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주거 단지가 배후에 있어 안정적인 수요 확보가 가능하지만, 업종 선택에 따라 상권 활성화 수준이 달라질 수 있습니다.

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33. 생활정보

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35. 편의시설 및 관공서

* 가장 가까운 관공서로는 '장흥군보건소'가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 아파트 단지 내 상가 및 기타 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

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37. 기타 생활 편의

* 건물에는 상하수도시설, 도시가스 난방설비, 전기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 내진 I등급 성능을 갖춘 안전한 건물입니다.

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39. 잠재적 리스크

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41. 공실 및 활용 가능성

* 현재 본건은 공실 상태로, 즉시 입주하여 영업이 가능합니다.

* 그러나 공실 상태가 장기화될 경우 공실 리스크가 발생할 수 있으며, 상가 업종의 성공적인 운영 여부가 수익성과 직결될 것입니다.

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43. 미소멸 권리

* 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리 (예: 지상권)는 명시적으로 확인되지 않았습니다.

* 따라서 낙찰 후 권리상의 추가 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

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45. 기타 확인 사항

* 본 건물은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등 복합 용도로 사용되고 있어, 동일 건물 내 다른 용도와의 시너지 효과를 기대할 수 있는 반면, 상호 간의 이용 특성에 따른 불편함이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

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47. 종합 의견

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49. 장흥군 지역의 근린상가 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 건물은 복합 용도로 사용되고 있으며, 현재 공실 상태로 즉시 활용 가능합니다. 등기부상 복잡한 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 공실 상태의 장기화 가능성과 상가 활성화 여부가 투자 수익에 중요한 변수가 될 것입니다.

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51. 투자 포인트

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53. 신축급 건물(사용승인 2025.04.18)의 깔끔한 상태입니다.

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55. 장흥군 내 주요 시설(장흥군보건소) 인근의 안정적인 입지입니다.

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57. 말소기준권리 이후 권리 소멸로 인한 권리관계의 명확성이 확보됩니다.

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59. 건물 내 복합 용도로 인한 잠재적 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

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61. 예상 입찰가

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63. 본 물건의 감정가는 286,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

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65. 예상 입찰가는 감정가 및 물건의 시장 가치, 투자 목적, 향후 공실 해소 및 수익 창출 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.