나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51619 [1] 전라남도 목포시 용해동 255 용해2차라이프아파트 5동 2층 205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용해동 소재 "목포과학대학교" 남측 인근에 위치한 용해2차라이프 아파트 제5동 제2층 제205호로서 주위는 아파트단지지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 제2층 제205호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 바닥 : 장판지, 타일 마감 등, 창호 : 하이새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방, 화재탐지 및 경보시설, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 7차선 및 노폭 약 8m의 부차도로 및 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북측 및 남서측으로 단지내 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51619 (1)

소재지: 전라남도 목포시 용해동 255 용해2차라이프아파트 5동 2층 205호

건물용도: 아파트

감정가: 65,000,000원

토지면적: 31.30㎡ (약 9.47평)

토지지분: 31.304㎡ (약 9.47평)

건물면적: 59.73㎡ (약 18.07평)

건물지분: 59.73㎡ (약 18.07평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 교보생명보험주식회사

아파트명: 용해2차라이프아파트

사용승인일: 1994년 12월 10일

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용해동 소재 "목포과학대학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3.3. 도로상태

본건 아파트 단지는 서측으로 왕복 7차선 도로와 인접하고 있으며, 북측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 또한, 단지 내부로 연결되는 포장도로가 북측 및 남서측으로 나 있어 차량 통행이 원활합니다.

4. 권리분석

4.1. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4.2. 말소기준권리 및 등기부 현황

* 등기부상 말소기준권리는 2016년 3월 15일 접수된 교보생명보험주식회사 근저당권 (채권액 63,600,000원)입니다.

* 본 근저당권보다 선순위의 권리는 없으며, 후순위 권리인 메리츠캐피탈의 가압류 (2023년 4월 7일, 채권액 23,365,253원) 및 기타 채권들의 등기는 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 현재 소유권은 2016년 3월 15일 양동민에게 이전되었으며, 이후 2025년 11월 18일 상속으로 양명열외 4명에게 이전된 것으로 보입니다.

* 본건 경매개시결정은 2025년 11월 25일 교보생명보험주식회사에 의해 이루어졌습니다 (사건번호: 2025타경51619). 등기부상 채권 총액은 86,965,253원입니다.

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 보이나, 혹시 모를 미등기 전세권이나 무상 거주자 등 사실상의 점유자가 있는지 현장 조사를 통해 정확히 확인할 필요가 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변으로는 아파트 단지 및 주택 밀집 지역입니다. 인근에 목포과학대학교가 있어 대학가 상권의 일부 영향을 받을 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 확인한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 단지 정보

* 아파트명: 용해2차라이프아파트

* 주소: 전라남도 목포시 용해동 255

* 사용승인일: 1994년 12월 10일 (노후 아파트)

* 총 동수: 5개동

* 총 세대수: 465세대

* 관리사무소 연락처: 061-272-2776

6.2. 건물 구조 및 설비

* 본 건은 철근콘크리트조 평슬래브 지붕의 15층 건물 중 2층 205호입니다.

* 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 마감입니다.

* 위생, 급배수, 도시가스에 의한 개별난방, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

6.3. 면적 정보

* 전용면적: 59.73㎡ (약 18.07평)

* 분양면적: 84.465㎡ (약 25.55평) (추정)

6.4. 주변 편의시설

단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 노후화: 1994년에 건축된 아파트로, 시설 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 권리관계: 등기부상 상속 등기가 말소되지 않았으나, 이는 경매 절차 진행으로 소멸될 사항으로 판단됩니다. 다만, 명확한 법적 검토가 필요합니다.

* 임차인: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 목포시 용해동에 위치한 용해2차라이프아파트 5동 2층 205호로, 감정가는 65,000,000원입니다. 아파트의 전용면적은 59.73㎡이며, 1994년 준공되어 노후화된 편입니다. 주변 교통 및 생활 편의시설은 보통 수준이며, 목포과학대학교 인근에 위치하여 직주근접성이 필요한 수요층에게 어필할 수 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보입니다.

* 대중교통 및 도로 접근성: 주요 도로와 인접하여 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 대학가 인근: 목포과학대학교와 가까워 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 권리가 없어 명확한 소유권 취득이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(59.73㎡)의 2층 매물이 2026년 6월 3일에 70,000,000원에 거래되었습니다. 또한 6층 매물이 2026년 6월 23일에 74,500,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현 시세는 70,000,000원에서 75,000,000원 사이로 예상됩니다.

감정가 65,000,000원 대비 현재 시세가 높게 형성되어 있으므로, 경쟁 입찰이 예상됩니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 70,000,000원에서 75,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 입찰 시에는 실제 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.