나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503890 [1] 대전광역시 서구 변동 56-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후감정 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 변동 소재 '대전변동중학교' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다가구주택 등으로 형성된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접하며 도로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서 - 외 벽 : 치장벽돌쌓기, 석재붙임마감 등. - 내 벽 : 벽지, 내장 인테리어 및 일부 타일 마감 등. - 창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

1층: 계단실 2층: 다가구주택 3가구 3층: 다가구주택 3가구 4층: 다가구주택 2가구

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '의견서' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대전지방법원 2025타경503890 (1)

소재지: 대전광역시 서구 변동 56-4 (신주소: 대전광역시 서구 도마로49번길 11 (변동))

용도: 다가구주택 (8가구)

감정가: 1,323,958,400원

토지면적: 301.30㎡ (약 91.15평)

건물면적: 434.48㎡ (약 131.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOO (등기부상 한밭새마을금고)

특이사항: 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 서구 변동에 위치하며, '대전변동중학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다가구주택 등으로 형성된 주택지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 세장형 평지로서 현재 다가구주택 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 무난합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 11월 9일 접수된 한밭새마을금고의 근저당권(을7)으로, 본 경매개시결정(2025년 11월 24일)보다 선순위이며, 매각으로 인해 말소될 권리에 해당합니다.

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 토지 등기부 요약

채권 총액: 501,496,813원

주요 권리 내역: 다수의 소유권 이전, 한밭새마을금고 근저당(말소), 북대전세무서장 압류(말소), 현대카드 가압류(말소), 서구(대전광역시) 압류(말소), 신한카드 가압류(말소) 등이 등기되었으며 모두 말소 예정입니다.

* 건물 등기부 요약

채권 총액: 591,496,813원

주요 권리 내역: 소유권 보존, 한밭새마을금고 근저당(말소), 소유권 이전, 북대전세무서장 압류(말소), 현대카드 가압류(말소), 서구(대전광역시) 압류(말소), 신한카드 가압류(말소) 등이 등기되었으며 모두 말소 예정입니다. 건물 등기부에는 박수원 임차인의 주택임차권 등기가 있었으나 말소 처리되었습니다.

* 임차인 현황

본 건에는 총 12세대의 임차인이 등재되어 있으며, 모두 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* (101) 박

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2017-08-30

배당신고일자: 2025-12-04

대항력: 없음

* (201) 안

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2017-07-31

배당신고일자: 2025-12-29

대항력: 없음

* (202) 이

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-09-25

확정일자: 2019-10-04

배당신고일자: 2025-12-15

대항력: 없음

* (301) 노

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-15

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고: 보증금 0원, 차임 0원으로 표기되어 있으나, 관련 계약 내용 확인 필요.

* (301) 한국토지주택공사(노다니엘)

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일: 2020-10-15

확정일자: 2020-09-23

배당신고일자: 2025-12-22

대항력: 없음

* (302) 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-07-18

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고: 보증금 0원, 차임 0원으로 표기되어 있으나, 관련 계약 내용 확인 필요.

* (302) 한국토지주택공사(임선주)

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일: 2017-07-18

확정일자: 2017-07-25

배당신고일자: 2025-12-22

대항력: 없음

* (303) 박

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-14

확정일자: 2020-05-26

배당신고일자: 2026-02-02

대항력: 없음

* (401) 함

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-11-21

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고: 보증금 0원, 차임 0원으로 표기되어 있으나, 관련 계약 내용 확인 필요.

* (401) 한국토지주택공사(함인영)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일: 2017-11-21

확정일자: 2017-10-23

배당신고일자: 2025-12-22

대항력: 없음

* (402) 허

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-08

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고: 보증금 0원, 차임 0원으로 표기되어 있으나, 관련 계약 내용 확인 필요.

* (402) 한국토지주택공사(허지훈)

보증금: 110,000,000원

차임: 100,000원

전입일자/사업자등록일: 2022-11-08

확정일자: 2022-10-17

배당신고일자: 2025-12-22

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 중 보증금이나 차임이 '0원'으로 기재된 경우는 실제 계약 내용 및 보증금 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대전 서구 변동 지역의 주택가에 위치하고 있어, 주거용 부동산으로서의 기본적인 임대 수요는 존재합니다.

주변에 학교(대전변동중학교)가 있어 특정 시간대의 유동인구는 있을 수 있으나, 상업 시설이 밀집된 활성화된 상권으로 보기는 어렵습니다.

다가구주택의 특성상 임대 수익이 주 목적일 수 있으나, 상권 자체의 발전 가능성보다는 건물 자체의 거주성 및 임대 용이성에 집중되는 상권입니다.

5. 생활정보

주변 시설: 대전변동중학교가 인접해 있으며, 주택가 지역이므로 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 및 상업시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

교통: 인근 버스정류장 및 도로망을 통해 시내 접근성이 보통 수준입니다.

편의시설: (추가 조사를 통해 주변 마트, 병원, 은행 등 상세 정보 확인 필요)

혐오시설: (주변 지역에 혐오시설의 존재 여부는 외부 지도 서비스 검색 등을 통해 반드시 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 파악하기 어렵습니다.)

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 2017년 사용승인된 건물로, 최신식 건물은 아니므로 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대차 명도: 다수의 임차인이 등재되어 있으며, 비록 대항력은 없는 것으로 파악되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 '0원'으로 표기된 임차인들의 실제 계약 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

미확인 내부 상태: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 내부 구조, 마감 상태, 설비 상태 등에 대한 추가적인 현장 확인이 반드시 필요합니다.

공동담보 물건: 본건이 공동담보 물건으로, 경매 절차 또는 물건의 특성에 영향을 줄 수 있는 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 변동에 소재한 다가구주택으로, 대전지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

감정가는 13억원대이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리이므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전하게 접근 가능합니다.

하지만, 다수의 임차인이 존재하고, 일부 임차인의 보증금 정보가 '0원'으로 표기된 점은 명도 및 계약 관계 확인에 있어 주의가 요구됩니다.

주택가에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으나, 상권의 폭발적인 성장보다는 꾸준한 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

건물 내부 상태 및 주변 시세에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 다수의 임대 가구를 확보하여 꾸준한 월세 수입 창출이 가능합니다.

권리 관계의 명확성: 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리상의 문제는 최소화될 것으로 보입니다.

지역 내 입지: 대전 서구 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 곳으로, 안정적인 부동산 가치 유지가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,323,958,400원

인수 보증금 합계: 0원

본 건의 예상 입찰가는 감정가와 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성은 낮습니다.

현재 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 9억 3천만 원에서 11억 2천만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 및 임대 수익률 분석, 그리고 유사 경매 물건의 낙찰가 추이 파악이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.