나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51718 [1] 전라남도 목포시 산정동 1259-3 신안비치아파트 302동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 목포시 산정동 목포북항 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 목포북항선착장 및 버스승강장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 (사용승인일: 1995.5.29) 외 벽: 몰탈위페인팅마감 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

아파트

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 아파트 부지

인접 도로상태등

북동측 왕복 4차선도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

23.6평형 아파트

물건 비고

신청채권자는 임차법인 한국토지주택보증공사의 임차보증금 대위변제자이며 대항력 포기서 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건번호: 목포지원 2025타경51718 (1)

소재지: 전라남도 목포시 산정동 1259-3 신안비치아파트 302동 1층 103호

용도: 아파트

감정가: 83,000,000원

토지면적: 26.44㎡ (약 7.99평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (갑7)

1.1. 입지조건

물건은 전라남도 목포시 산정동에 소재하며, 목포북항 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황으로는 인근에 목포북항선착장 및 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

물건지 북동측으로는 왕복 4차선 도로가 있어 차량으로의 출입이 용이합니다.

토지이용계획상으로는 준공업지역으로 분류되나, 실제 주위 환경은 아파트 단지로 이루어져 있습니다.

1.1. 1.건축물정보

아파트명: 신안비치3차아파트

동: 302동

층: 1층 (전체 15층 중)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

사용승인일: 1995년 5월 29일

건축물 전유면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

평형 정보: 23.6평형

1.2. 권리분석

경매로 인한 말소기준권리는 목포세무서장의 압류(갑6, 2022년 7월 21일 접수)입니다.

등기부상 인수되는 권리는 확인되지 않습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권(을13)이 85,000,000원으로 등기되어 있으며, '인수'로 기재되어 있습니다.

그러나 물건명세서 및 주의사항에 따르면, 신청채권자(서울보증보험)는 임차법인 한국토지주택보증공사의 임차보증금을 대위변제한 자이며, 대항력 포기서를 제출하였습니다.

또한, 임차인 현황표 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 분석됩니다.

기타 소유권 이전 및 압류, 강제경매 등기들은 말소기준권리보다 선순위이거나 강제경매 개시결정 등기이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 21일

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 1일

확정일자: 2020년 5월 20일

대항력: 있음

비고: 신청채권자가 대위변제 후 대항력 포기서를 제출하였으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 산정동은 목포북항 인근 지역으로, 아파트 단지와 함께 항만 관련 시설 및 상업 시설이 혼재되어 있을 가능성이 있습니다.

주변에 목포북항선착장이 소재하여 관련 업종의 배후 수요가 있을 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 확인할 수 없습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 신안비치3차아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 교통: 인근 버스 승강장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주차: 지하주차장을 포함하여 총 174대 주차가 가능합니다. (지하 16대, 지상 3대)

* 난방: 기본 급배수, 위생 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복잡성: 한국토지주택공사의 임차권이 '대항력 있음'으로 등기되어 있고, 보증금이 85,000,000원으로 명시되어 있습니다. 비록 신청채권자의 대항력 포기서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 금액은 없을 것으로 분석되나, 등기부상 권리 관계의 복잡성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이는 법률 전문가와 충분한 상담이 필요한 부분입니다.

* 건물 노후화: 1995년 준공된 건물로, 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 준공업지역: 토지이용계획 상 준공업지역에 해당하나, 아파트 단지로 이용되고 있어 실제 개발 또는 재건축 시 용도 규제 등의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 산정동에 위치한 신안비치3차아파트 302동 1층 103호로, 감정가는 8,300만원입니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하나, 신청채권자의 대항력 포기서 제출로 인해 낙찰자의 인수 부담은 없는 것으로 판단되어 투자 리스크가 크게 완화되었습니다.

물건은 1층이며, 1995년에 준공되어 노후화는 진행되었으나 기본적인 주거 기능은 갖추고 있습니다.

주변 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 대항력 있는 임차인 리스크가 실질적으로 해소될 경우, 시세 대비 낮은 금액으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 실거주 용이성: 1층에 위치하여 안정적인 거주가 가능하며, 아파트로서 주거 편의성이 있습니다.

* 지역 내 주거지: 목포시 내 신안비치아파트 단지의 일부로서, 지역 경제 활성화 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 신안비치3차 아파트의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 27일: 8,300만원 (3층)

* 2026년 5월 15일: 7,800만원 (15층)

* 2026년 6월 24일: 7,000만원 (15층)

본 물건은 1층이며, 권리상 인수할 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

최근 거래가 중 최저가는 7,000만원이며, 최고가는 8,300만원입니다.

1층이라는 점과 권리상의 복잡성이 완전히 해소되었음을 확인해야 하는 점을 고려하여, 시세 하단부와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 7,000만원에서 7,500만원 사이의 금액을 예상 입찰가로 제시합니다.

이 가격대는 본 물건의 현재 시세와 잠재적 가치를 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.