나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35047 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 431-7 에코하우스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡1동행정복지센터' 북측 인근에 위치하며 부근은 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 중 2층 201호로서, 외벽: 치장벽돌·외장석재 붙임 및 미장스톤 마감 등. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'다세대주택' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-421)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청 문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(연세유치원-부천교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(외 국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26.~2026. 8.25.)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 431-7번지 에코하우스 2층 201호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경35047 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 238,000,000원입니다.

토지 면적은 31.66㎡ (약 9.58평)이며, 건물 전용 면적은 54.48㎡ (약 16.48평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2014년 09월 03일이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 2층에 해당합니다.

주소지는 경기도 부천시 원미구 신흥로100번길 54 (심곡동)입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡1동행정복지센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주거지로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물은 북측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2021년 12월 03일에 접수된 최용수 씨의 근저당권 (을3)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 을구 순위 4번의 주택임차권등기이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (방 )

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-19

* 확정일자: 2021-10-25

* 배당신고일자: 2023-11-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 방 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하지 않습니다. 또한, 임차인과 채권자가 주택도시보증공사로 동일하며, 말소동의 확약서가 제출된 점을 고려할 때 인수 보증금은 0원으로 보아야 합니다.

집합건물 등기부 요약 상의 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (갑1): 2014-09-24

* 공유자전부이전 (갑2): 2014-11-11

* 소유권이전 (갑3): 2021-11-23

* 근저당권 (을3, 말소기준권리): 2021-12-03

* 주택임차권 (을4, 말소예정): 2023-11-22

* 가압류 (갑4, 말소): 2023-06-14

* 압류 (갑5, 말소): 2024-06-27

* 강제경매 (갑6, 말소): 2025-11-20

등기부채권 총액은 380,142,079원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 다세대주택으로, 일반적인 상업용 부동산의 상권 분석과는 차이가 있습니다.

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 기능 이용이 가능합니다.

'심곡1동행정복지센터'가 인근에 있어 행정 서비스 접근성이 용이합니다.

5. 생활정보

본 물건은 부천시 원미구의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량을 통한 접근성도 양호합니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정된 유치원이 인근에 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있었으나, 현재 지정 기간이 만료되었습니다. 향후 재지정 여부를 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 내용이 명시되어 있어, 인수 시 계약 조건 변경에 대한 상세 확인이 필요합니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계는 조사 결과 미상으로 처리되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 비교적 신축(2014년 준공) 다세대주택입니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리관계 확보가 가능합니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 구체적인 내용 확인이 필수적이며, 이 부분이 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정 기간이 만료되었으나, 추후 재지정 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 입지: 부천시 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 (2026년 3월~4월)를 바탕으로 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(54.48㎡)의 경우 3.3㎡당 약 8,400만원에서 10,900만원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라 본건의 적정 시세는 약 14,000만원에서 18,000만원 범위로 예상됩니다.

본건의 감정가는 238,000,000원으로, 위 시세 범위보다 높게 책정되어 있습니다.

인수 보증금은 0원으로 가정하며, 'HUG 인수조건 변경'의 구체적인 내용을 확인하기 전까지는 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 안전 마진 확보 및 시세 반영을 고려하여 예상 입찰가를 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 제안합니다.

정확한 입찰가 결정은 'HUG 인수조건 변경' 내용 확인 후 신중하게 판단하시기 바랍니다.

주변에서 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.