나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35036 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 172-13 아람채5차 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사본동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물로서, 외벽 : 외장석재 붙임 및 치장벽돌타일 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 마감 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)임.

설비내역

위생설비 및 상·하수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부원초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35036 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 172-13 아람채5차 4층401호 (도로명 주소: 경기도 부천시 소사구 호현로427번길 19-7)

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2019년

감정가: 284,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.09㎡ (약 9.71평)

토지지분: 32.09㎡ (약 9.71평)

건물면적 (전용면적): 62.51㎡ (약 18.91평)

건물지분: 62.51㎡ (약 18.91평)

1.3. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사본동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 단, 해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25.) 일부 매수자에게는 토지거래허가를 받아야 하는 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 건물 및 토지 이용 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하1층/지상5층 건물 중 4층 401호이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 외벽은 외장석재 붙임 및 치장벽돌타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감입니다. 위생, 상하수도, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중이며, 부지 북서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.5. 주변 환경 및 이용계획

본 물건은 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부원초), 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리

말소기준권리는 한국캐피탈주식회사의 가압류(접수일자 2024.07.03)입니다.

2.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기(임건우)가 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다. 이로 인해 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

2.3. 임차인 현황

* 임차인: 이기학 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-19, 대항력 없음)

* 임차인: 주택도시보증공사 (임건우) (보증금 282,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-20, 확정일자 2022-04-07, 배당신고일자 2024-05-28, 대항력 없음)

대항력 있는 임차인은 없으나, 임차인(임건우)의 경우 보증금액은 명시되어 있으나 배당신고 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

2.4. 등기부 요약

등기부상 소유권보존(2019-07-04) 이후 소유권이전(2022-05-20)이 있었으며, 이후 주택임차권(을3, 2024-05-28), 다수의 가압류(갑3-갑7), 강제경매(갑8, 본건), 압류(갑9) 등이 등기되었습니다. 말소기준권리(갑3) 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 443,124,763원입니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 1984년~2002년에 건축된 연립 및 다세대 주택으로, 전용면적 약 36~37㎡ (약 11평) 기준으로 1억 6천만원 ~ 1억 7천 5백만원 수준에서 거래되었습니다. 평당 약 136만원 ~ 159만원의 시세를 보입니다.

본건 물건인 '아람채5차'는 2019년에 준공된 도시형생활주택으로 비교적 신축 건물이며, 전용면적 62.51㎡ (약 18.91평)으로 상기 비교 물건들보다 면적이 넓습니다.

비교 물건들의 평당 단가를 기준으로 환산 시, 본건 물건의 시장 가치는 약 2억 8천 3백만원 ~ 3억원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 2억 8천 4백만원과 유사한 수준입니다. 다만, 비교 대상 건물의 건축 연도 및 면적이 상이하므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

3.2. 주변 시설

본건은 '소사본동 행정복지센터' 인근에 위치하며, 주변에 부원초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 소사역과 인접해 있으며, 버스정류장이 가까워 교통 인프라도 양호한 편입니다.

4. 생활정보

4.1. 교통

도보권 내 버스정류장이 위치하며, 차량을 이용한 시내외 접근이 용이합니다.

4.2. 편의시설

행정복지센터, 학교 등 공공시설이 인근에 있으며, 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다.

4.3. 교육

부원초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 면적 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

5.2. HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 (주의)

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권'이 명시되어 있습니다. 등기부상 해당 임차권(을3)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 대항력도 없는 것으로 파악됩니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 권리 말소에 동의한 것으로 보이며, 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 '선순위임차권'이라는 언급은 주의를 요하며, 실제 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 가능성에 대해 면밀한 확인이 필요합니다.

5.3. 기타

임대관계 미상입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 넓은 전용면적(62.51㎡)을 확보하고 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가 수준은 적정한 것으로 판단됩니다. 교육 및 교통 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권'이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 현재 등기부상 말소 예정으로 되어 있어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 입찰 전 법률 전문가와의 상담을 통해 최종적인 권리 관계를 재확인하는 것이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2019년 준공)으로 하자 발생 가능성 낮음.

* 넓은 전용면적 (62.51㎡, 약 18.91평) 확보.

* 양호한 교육 및 교통 인프라.

* 주변 시세 대비 감정가 수준의 적정성.

8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 인수 보증금은 없습니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 가치는 약 2억 8천 3백만원 ~ 3억원 수준으로 추정됩니다.

잠재적 리스크 요인(토지거래허가, HUG 관련 특이사항)을 감안하여, 보수적인 접근을 권장합니다.

초기 입찰가로 감정가의 85% ~ 90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 2억 4천 1백만원 ~ 2억 5천 6백만원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.