나이스옥션 법원경매 영동 2025타경131 [1] 충청북도 옥천군 동이면 세산리 482 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 동이면 적하리 소재 "옥천동이농공단지" 남서측 근거리에 위치하며, 본건 주위로는 전, 답 등의 농경지와 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 본건 북측 인근의 옥천로(제4번 국도)를 이용하여 옥천군 중심부 및 영동군등의 인근시군구로의 이동이 용이하며, 동노변에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

"일련번호(1) : 인접지와 대체로 평지인 부정형의 토지로서 단독주택 및 일부 도로로 이용중임. 일련번호(3) : 완경사지인 부정형의 토지로서 전으로 이용중임. 일련번호(4) : 인접지와 대체로 평지인 부정형의 토지로서 축사부지로 이용중임. 일련번호(8) : 완경사지인 부정형의 토지로서 전으로 이용중임."

인접 도로상태

"일련번호(1) : 서측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접함. 일련번호(3, 8) : 각 필지는 지적도상 맹지임. 일련번호(4) : 동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접함."

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 3, 4, 8) : 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

일련번호 1) 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 현황 '대' 및 일부 '도로'로 공부와 상이한바 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한바 정확한 경계 및 위치확인은 별도의 측량을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

"일련번호(2) : 경량철골조 판넬지붕 지상 1층 건물로, 외벽 : 샌드위치 판넬 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 바닥 : 장판깔기 및 타일 등 천장 : 천장지 창호 : 알루미늄새시창호" "일련번호(5) : 파이프조 강판지붕 지상1층 건물로, 바닥 : 콘크리트" "일련번호(6, 7) : 시멘트블럭조 스레트지붕 지상1층 건물로, 바닥 : 콘크리트"

이용상태

일련번호(2) : 단독주택(방3, 거실, 주방, 화장실1)등으로 이용중임. 일련번호(5, 6, 7) : 축사로 이용중임.

설비내역

일련번호(2) : 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 기름보일러에 의한 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도"와 같이 본건 건물의 종물 및 부합물인 제시외 건물 및 제시외 태양광발전설비 1식이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함(현황조사보고서상 목록4번 토지 지상의 관정 매각 포함)

- 목록1,3,8번은 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환)하며, 목록1,8번의 경우 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음.

- 목록1번의 공부상 지목은 "답"이나 단독주택 부지 및 일부 도로로 이용 중임.

- 목록2번 건물의 구조 및 지붕은 부동산등기사항증명서에는 "조립식판넬 함석지붕"으로, 일반건축물대장에는 "경량철골조 판넬지붕"으로 되어 있으나, 현황은 "경량철골조 칼라강판 지붕"임.

- 목록2번 건물의 일반건축물대장(고유번호: 4373031022-1-04820000)에 의하면, 타인소유인 미등기상태의 건물(주2 목조 스렛지붕)이 등재되어 있으나, 소재불명임.

- 목록4번의 공부상 지목은 "답"이나, 축사부지로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 영동지원 2025타경131 (1)

* 소재지: 충청북도 옥천군 동이면 세산리 482

* 용도: 동물 및 식물 관련시설 (주 용도), 단독주택 (부속 건물)

* 감정가: 480,361,940원

* 토지 면적: 4679.00㎡ (약 1415.6평)

* 건물 면적: 총 373.42㎡ (약 112.96평) - 경매 대상 총 면적. (개별 건물 면적은 현황조사보고서 및 건축물대장 참조 필요)

* 건물 제시외 면적: 903.35㎡ (약 273.26평) - 관정 등 포함

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOO (이원농업협동조합)

* 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 지목과 현황 불일치, 건축물 정보 상이, 미등기 건물 존재 가능성, 경계 불분명.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 충청북도 옥천군 동이면 세산리 소재로, "옥천동이농공단지" 남서측 근거리에 위치합니다. 주위로는 전, 답 등의 농경지와 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 제반 차량의 접근이 용이하며, 북측 인근의 옥천로(국도 4호선)를 통해 옥천군 중심부 및 영동군 등 인근 시군구로의 이동이 편리합니다. 동 노변에는 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 도로 상태:

* 일련번호(1) 토지는 서측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 일련번호(4) 토지는 동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 일련번호(3) 및 (8) 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 해당 토지는 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한), 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 행위에 있어 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을26 (2020-04-14) 근저당권, 이원농업협동조합, 채권액 330,000,000원. 본 경매 개시결정(을8)보다 선순위인 권리는 모두 말소됩니다.

* 등기부 채권 총액: 토지 등기부채권 총액은 약 764,550,089원이며, 건물 등기부채권 총액은 약 656,909,888원입니다. 이는 낙찰 시 소멸될 모든 권리의 합계입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-10-28, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음.

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역 내에 위치하며, 인근에 "옥천동이농공단지"가 있어 산업단지 배후 또는 농업 관련 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변의 농경지와 단독주택 분포는 일반적인 농촌 주거 및 생산 환경을 반영합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하고, 국도를 통해 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 인근 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 본 물건 자체 주변에 대한 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 차량 이동이 용이한 옥천군 중심부 및 영동군 등 인근 시군구의 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 농경지 및 단독주택 위주로 형성되어 있어 비교적 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 물건의 일부 토지는 농지이므로, 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시에는 매수 신청 보증금이 반환되지 않는 위험이 있습니다.

* 지목과 현황의 불일치:

* 목록1번 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 현황은 단독주택 부지 및 일부 도로로 이용 중입니다. 전용 허가를 받지 않고 토지 현황이 변경된 경우, 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 목록4번 토지의 공부상 지목은 '답'이나, 축사 부지로 이용 중입니다. 이에 따라 농지 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 건축물 정보의 상이함: 목록2번 건물의 경우, 등기사항증명서 및 일반건축물대장의 기재 내용과 현황의 구조 및 지붕 재질이 상이합니다. 이는 추후 하자 발생 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 미등기 건물 존재 가능성: 목록2번 건물의 일반건축물대장에 타인 소유의 미등기 건물(목조 스레트지붕)이 등재되어 있으나 소재 불명입니다. 이는 소유권 및 법적 문제 발생 시 복잡성이 증가할 수 있습니다.

* 경계 불분명: 본건 토지는 인접지와 경계가 불분명하여, 정확한 경계 및 위치 확인을 위해서는 별도의 측량이 반드시 필요합니다.

* 환경 규제: 본 토지는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 속하므로, 향후 축사 운영 등 특정 용도 활용 시 관련 법규를 엄격히 준수해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시하였으나, 명확한 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 인접한 농공단지의 운영으로 인한 소음, 악취, 교통량 증가 등의 잠재적 영향은 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 농지 취득 자격이 요구되는 토지에 단독주택 및 축사 시설이 혼재된 복합 용도의 부동산입니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득 가능하지만, 지목과 현황의 차이, 건축물 정보의 상이함, 미등기 건물 존재 가능성, 그리고 농지 관련 규제 등 면밀히 검토해야 할 사항이 다수 존재합니다.

* 특히 농지취득자격증명 제출은 필수이며, 관련 법규 위반 시 발생할 수 있는 법적 문제에 대한 충분한 사전 검토가 필요합니다.

* 현황 조사와 더불어 별도의 측량을 통해 정확한 경계를 확정하고, 건물 상태 및 잠재적인 법적 문제를 철저히 파악하는 것이 중요합니다.

* 가축사육제한구역 등 지역적 특성으로 인해 특정 용도로의 활용이 제한될 수 있으므로, 투자 목적에 부합하는지 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인근 산업단지(옥천동이농공단지)와의 근접성은 농업 또는 관련 시설 운영 시 시너지 효과 창출 가능성을 제시합니다.

* 넓은 토지 면적(4679.00㎡)은 다양한 용도로 활용할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

* 단독주택과 축사 시설이 혼재되어 있어, 기존 시설 활용 외에도 전환 또는 추가 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 건물 제시외 면적(903.35㎡)에 포함된 관정 등은 추가적인 활용 가치를 더합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 480,361,940원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 심층적인 현장 조사, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 분석, 개별 토지 및 건물 가치 평가, 향후 예상 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.