나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7487 [1] 광주광역시 서구 풍암동 1053 한신아파트 101동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 '풍암초등학교' 남측 인근에 위치하는 아파트('한신아파트' 제101동 제3층 제306호)로서 주위는 아파트단지, 학교 등의 편의시설, 주택 및 상가 등이 혼재 하고 있는 지역임.

교통상황

본건까치 차량접근 가능하고, 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15건 중 제3층 제306호로서 외벽 : 모르타르위 페인팅 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 아파트단지부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주위로 4차선, 2차선 상당의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역(2025-11-10)(소향 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-10)(풍암중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-10)(풍암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(2025-11-10)(풍암중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-11-10)(풍암초 등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7487 (1)

소재지: 광주광역시 서구 풍암동 1053 한신아파트 101동 3층306호

용도: 아파트

감정가: 85,000,000원

토지면적: 24.01㎡ (약 7.26평)

건물면적: 39.31㎡ (약 11.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

집합건물 정보:

- 아파트명: 풍암한신

- 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

- 최고층: 15층

- 사용승인일: 2000년 6월 7일

- 총세대수: 617세대 (건축물 총괄표제부 기준)

- 총주차대수: 465대 (건축물 총괄표제부 기준)

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동에 위치한 '한신아파트' 101동 3층 306호로서, '풍암초등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 주택 및 상가 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 무난한 편으로 파악됩니다.

* 인접 도로상태

주변으로 4차선 및 2차선 상당의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 편리합니다.

* 주변 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등)이 갖추어져 있으며, 학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 우수합니다.

* 혐오시설

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 2일에 접수된 국민은행 근저당권(을7)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다. (지상권 개요: 없음)

* 등기부채권 총액

등기부 상 채권 총액은 110,913,192원입니다.

* 임차인 현황

임대관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원이며, 특별한 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 풍암동 지역은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 초등학교, 중학교, 유치원 등이 인근에 있어 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다. 상가 및 주택이 혼재된 지역으로, 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보

단지명: 한신아파트 (풍암한신)

건축연도: 2000년

최고층: 15층

동수: 4개동

세대수: 617세대

주차대수: 총 465대 (지상 261대, 지하 204대 - 내부 JSON 데이터와 아파트 정보 섹션 간 약간의 차이가 있으나, 총 주차대수는 400대 이상으로 넉넉한 편입니다.)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기 (지하 5대)

6. 잠재적 리스크

* 권리관계

등기부에는 소유권이전청구권가등기(2024.01.04) 및 다수의 가압류, 압류 내역이 존재하나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 가등기의 세부 조건은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 법적 제한사항

토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 있으며, 이는 2025년 11월 10일까지 유효합니다. 해당 기간 이후에는 규제 사항이 해제될 예정입니다.

* 기타

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 풍암동 소재의 재건축 연한이 도래하는 아파트 단지 내 물건입니다. 초등학교, 중학교 등이 인접하여 교육 환경이 우수하며, 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다. 단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있고 주차 공간도 넉넉한 편입니다. 권리 분석상 특별한 인수 사항은 없어 보이나, 임대차 관계는 미상으로 별도 확인이 요구됩니다. 학교 주변 보호구역 지정이 곧 해제될 예정이라는 점도 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 풍암초등학교, 풍암중학교 등 교육 시설 인접

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 도로 접근성 양호, 주변 편의시설 풍부

* 권리관계 명확: 말소기준권리 후순위 다수 권리, 매각으로 소멸 예정

* 넉넉한 주차 공간: 세대당 주차 공간 비율 양호

9. 예상 입찰가

감정가는 85,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(39.31㎡)의 14층 매물이 2026년 4월 7일에 88,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 3층으로, 층수 차이를 감안할 때 감정가 수준에서 소폭 상승한 가격대를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 85,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 형성될 것으로 보입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 당일 경매 분위기 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.