나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7470 [1] 광주광역시 서구 농성동 417-18 골든힐스타워 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 농성동에 소재하는‘골든힐스타워’내 제1층 제110호, 제111호 로서, 주위는 아파트단지, 상업용, 업무용 건물 등이 위치하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하며, 제반교통상황은 보통 임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제1층 제110호,111호로서, 외벽: 석재 붙임,판넬 마감 등, 내벽: 몰탈위페인트 마감 등, 바닥: 시멘트 마감, 창호: 새시창호 임.

이용상태

공히 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 상업용건부지임.

인접 도로상태등

포장된 소로임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 외.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경7470 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 서구 농성동 417-18 골든힐스타워 1층 110호 (111호 포함 가능성 있음)

새주소: 광주광역시 서구 죽봉대로78번길 10 (농성동)

용도: 근린상가

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 288,000,000원

토지면적: 11.88㎡ (약 3.59평)

토지 지분: 11.884500000000001㎡ (약 3.59평)

건물면적: 50.51㎡ (약 15.28평)

건물 지분: 50.509㎡ (약 15.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 농성동에 소재하는 ‘골든힐스타워’ 내 제1층 제110호, 제111호입니다.

주위는 아파트단지, 상업용, 업무용 건물 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 건물 외관 및 구조

건축물대장상 골든힐스타워는 철골철근콘크리트 구조이며, (철근)콘크리트 지붕으로 지하 1층, 지상 13층 규모입니다.

외벽은 석재 붙임, 판넬 마감 등으로 이루어져 있습니다.

내벽은 몰탈 위 페인트 마감 등이며, 바닥은 시멘트 마감입니다.

창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

3. 교통상황

대상 물건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

4. 건물 세부정보

4.1. 건물 구조 및 마감

건물명: 골든힐스타워

구조: 철골철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 13층

외벽 마감: 석재 붙임, 판넬 마감 등

내벽 마감: 몰탈 위 페인트 마감 등

바닥 마감: 시멘트 마감

창호: 새시 창호

4.2. 이용 상태 및 설비

건물 이용 상태: 공히 근린생활시설로 이용 중입니다.

기본 설비: 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 용도: 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설로 복합 기재되어 있습니다.

총 호수: 482호 (집합건물 기준)

주차: 실내 자주식 주차시설(41대)이 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부 현황

말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2022-10-13, 권리금액: 336,000,000원)

이전 권리: 동양스티로폴공업주식회사 소유권이전3번 신탁등기말소 (접수일자: 2020-07-30) - 매매 신탁재산 처분 관련 등기이며, 말소 대상 권리로 보입니다.

경매 개시 결정: 국민은행 임의경매 (접수일자: 2025-11-21, 채권금액: 278,235,958원)

5.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 대상 권리

본 경매는 국민은행의 근저당(2022-10-13)을 말소기준권리로 하여 진행됩니다.

이에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 유무 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

5.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

비고: 인수될 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대 관계가 미상이므로 실제 점유 현황 및 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

6. 상권 및 생활정보

6.1. 상권 특성

본건이 위치한 광주광역시 서구 농성동 일대는 아파트 단지와 더불어 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 안정적인 유동인구를 확보할 수 있는 지역입니다.

근린생활시설로서의 기본적인 상권 수요가 존재합니다.

6.2. 주변 편의시설

본건 주변으로는 다양한 편의시설이 입점해 있을 것으로 예상됩니다. (예: 음식점, 카페, 편의점, 은행 등)

가까운 거리에 대중교통 시설이 있어 접근성이 좋습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 실제 임대 중인 경우, 현 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있으며, 임대료 및 계약 조건 등 상세 내용을 확인해야 합니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 인수 부담을 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 복합 용도: 건축물대장상 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설로 복합 기재되어 있어, 실제 근린생활시설로서의 운영에 법규상 제한이 있을 수 있는지 추가 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구의 주요 상업 지구에 위치한 근린생활시설 경매 물건입니다.

건물 구조 및 설비가 양호하며, 교통 여건도 보통 이상으로 평가됩니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 부담은 없어 보입니다.

다만, '지상권'이라는 인수되는 권리 가능성과 임대 관계 미상이라는 점은 반드시 면밀히 조사하고 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

전반적으로 권리 분석 및 입지 조건은 양호하나, 세부적인 현장 조사와 권리 관계 확인이 수반되어야 합니다.

9. 투자 포인트

* 일괄매각 대상: 토지와 건물을 함께 취득하여 안정적인 부동산 권리를 확보할 수 있습니다.

* 우량 입지: 광주광역시 서구의 상업지역에 위치하여 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 가능성이 높아 법적 하자 없이 취득 가능성이 높습니다.

* 수익형 부동산 잠재력: 근린생활시설로서 임대 수익 창출이 가능하며, 오피스텔 등으로도 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현재 시세, 주변 실거래가, 향후 개발 계획, 본 물건의 상세 권리관계(특히 지상권), 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

따라서, 별도의 시세 조사 및 현장 방문을 통해 실질적인 가치를 파악한 후, 경매 물건의 특성(인수 부담, 명도 비용 등)을 감안하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

향후 임대 수익률 및 시세 차익을 고려한 충분한 분석 후 적정 입찰가격을 산정하시기를 권고드립니다.

(주의: 인수 보증금 합계 0원이므로, 이는 별도 고려 사항이 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.