나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35046 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 174-40 라온빌리지 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "원미초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2019.04.04) 외벽: 몰탈위 치장벽돌 붙임 등 마감. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<원미동 174-40, 174-41, 174-42 공히> 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원미초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 4 에 "주택임차권" 등기 설정됨. -임차보증금: 금260,000,000원 -점유개시일: 2021.10.20 별첨 "등기사항전부증명서" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35046 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 174-40 라온빌리지 2층203호

* 건물용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 토지면적: 32.84㎡ (약 9.94평)

* 건물면적: 55.41㎡ (약 16.77평)

* 건축년도: 2019년 4월 4일 사용승인

* 총 층수: 5층 중 2층

* 감정가: 260,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "원미초등학교" 북동측 인근에 위치.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 10일자 중소기업은행 근저당 (240,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 본 경매 절차를 통해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정임. (총 등기부채권 금액: 1,645,178,593원)

* 임차인 현황:

* 김재철: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2024.05.17. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (이종운): 보증금 260,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021.10.20. 확정일자 2021.09.13. 배당신고일자 2023.10.25. 대항력 없음. (HUG 인수 조건 변경 관련)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주택가 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 인근의 편의시설 및 기타 상업시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 2층 203호.

* 사용승인일: 2019년 4월 4일.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

* 인접도로: 본건 토지 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 정비구역 및 재정비촉진지구: 향후 지역 개발 가능성이 있으나, 관련 규제 및 계획 변경에 따른 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 부동산과 공동으로 담보 설정되었을 가능성이 있으나, 경매 절차에 따라 해소될 것으로 보입니다.

* 임차인 (김재철): 보증금이 0원으로 명시되어 대항력이 없으나, 실제 점유 및 관련 사항에 대한 현장 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 현재까지 조사된 바에 따르면, 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축(2019년식)인 도시형생활주택으로, 원미초등학교 인근에 위치하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 다수의 채권 및 압류가 설정되어 있었으나, 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)에서 임차보증금 260,000,000원에 대해 배당 신고를 했으며, 대항력은 없는 것으로 분석되어 낙찰자가 해당 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간 및 정비구역 지정은 향후 투자 계획 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년식 건물로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 정비구역 및 재정비촉진지구 지정으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 교통 및 학군: 원미초등학교 인근으로 교육 환경 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 260,000,000원

* 주변 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 2018년식, 56.58㎡: 198,000,000원 (㎡당 약 350,000원)

* 1996년식, 50.76㎡: 130,000,000원 (㎡당 약 256,000원)

* 2026년 신축, 59.49㎡: 475,000,000원 (㎡당 약 798,000원) (최신 건물 및 신축 프리미엄 반영)

* 본 물건 (2019년식, 55.41㎡)은 2018년식 매물과 유사한 연식 및 면적을 고려할 때, ㎡당 약 350,000원 수준의 시세를 형성할 수 있습니다.

* 55.41㎡ * 350,000원/㎡ = 약 193,935,000원.

* 감정가 260,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. HUG의 임차 보증금액과 일치하는 점은 감정의 기준이 되었을 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건은 대항력 없는 임차인(HUG)의 보증금이 260,000,000원으로, 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 주변 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 230,000,000원 (시세 및 낙찰 가능성을 고려한 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.