나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31967 [1] 전북특별자치도 임실군 임실읍 이도리 982 전북임실코아루더베스트 103동 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 임실군 임실읍 이도리 소재 '임실동중학교' 남측 인근에 위치하는 "전북임실코아루더베스트 제103동 제4층 제402호"로서, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 단독주택, 주거나지 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근으로 간선도로가 지나며 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 제4층 제402호로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재타일붙임 등 마감, - 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

'아파트 1세대' 로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보, 소화전설비, 승강기설비, 각 세대별 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 현황 '아파트부지' 로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 접한 폭 약 10M 내외, 북서측으로 접한 폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 단지로의 진·출입이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_ 주거상업공업지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2018-04-12)<자연재해대책법>, 하천구역(2024-11-29)(임실천)<하천법> 등입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경31967 (1)

소재지: 전북특별자치도 임실군 임실읍 이도리 982 전북임실코아루더베스트 103동 4층 402호

용도: 아파트

감정가: 167,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 36.42㎡ (약 11.01평)

토지 지분: 36.4163㎡ (약 11.01평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 65.53㎡ (약 19.82평)

건물 지분: 65.5263㎡ (약 19.82평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 4층 402호

사용 승인일: 2018년 07월 09일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 임실군 임실읍 이도리 소재 '임실동중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 단독주택, 주거나지 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주거지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 지나고 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 남동측으로 폭 약 10M 내외, 북서측으로 폭 약 6M 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 단지로의 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 01일

확정일자: 2021년 03월 31일

배당신고일자: 2025년 03월 27일

대항력: 있음

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을1순위로 박주영 임차인의 주택임차권(보증금 130,000,000원)이 등기되어 있으며, 말소 기준권리는 갑6순위의 김선희 가압류(2021년 06월 23일 접수)입니다. 말소 기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 김선희 가압류 (2021.06.23.)

소멸 예정 권리: 갑5, 갑7, 갑9, 갑10, 갑12 (강제경매) 등

인수 예정 권리: 을1 주택임차권 (박주영, 보증금 130,000,000원)

주의사항: 을1순위 임차권은 대항력 있는 임차인으로, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 임실읍 소재지로, 주변에는 아파트 단지 외에도 각종 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하고 있습니다. 임실동중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 인근 지역에 대규모 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 임실 코아루더베스트

주소: 전북특별자치도 임실군 임실읍 이도리 982

동수: 4동

세대수: 230세대

총 면적: 21,429.36㎡

최고층: 18층

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등

주차: 지하주차 14대, 지상주차 103대 (총 103대)

전기차 충전기: 지상 5대

5.2. 내부 설비

기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보, 소화전 설비, 승강기 설비, 각 세대별 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 130,000,000원이 매각으로 인해 전액 변제되지 않을 경우 인수될 가능성이 있습니다.

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 과정에서 문제가 있었을 수 있으므로 추가적인 조사가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역, 자연재해위험개선지구, 하천구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 임실군 임실읍에 위치한 아파트로, 주변 편의시설 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다. 토지 이용 계획상 여러 제한 사항이 존재하여 향후 개발 가능성 등에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

읍내 중심부에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

아파트 단지로서 안정적인 주거 형태를 갖추고 있습니다.

최근 매매 사례를 통해 시세 파악이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(65.5263㎡)의 아파트 거래가 다음과 같이 이루어졌습니다.

* 2026년 05월 12일: 161,000,000원 (4층)

* 2026년 05월 29일: 157,500,000원 (4층)

감정가는 167,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 고려할 때, 낙찰가의 일부 또는 전부가 임차인에게 배당되어야 합니다. 만약 배당으로 보증금 전액이 충족되지 못하면 매수인이 잔액을 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 재매각 물건임을 감안하여, 최근 실거래가와 감정가 범위를 고려하되, 위험 요소를 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 155,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가는 인수해야 할 임차인 보증금을 제외하고, 물건의 시장 가치를 기준으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 최종 권리 분석 및 현장 조사 결과를 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.