나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1056 [1] 전북특별자치도 완주군 봉동읍 낙평리 285-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 봉동읍 낙평리 소재 '완주중학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 각종 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) : 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 '단독주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) : 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(명작유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-06)(명작유치원 상대정화구역) <교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-가) 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층으로서, - 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, - 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호2-가)는 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호2-가)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 가정용태양광설비(건물 상층부에 소재) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

기호2-가)의 부합물 및 종물 성격의 제시외 건물 기호ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경1056 (1)

소재지: 전북특별자치도 완주군 봉동읍 낙평리 285-3

용도: 단독주택

감정가: 170,644,300원

토지면적: 203.00㎡ (약 61.41평)

건물면적: 81.00㎡ (약 24.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 77.80㎡ (약 23.54평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 일괄매각, 제시외 건물 포함

감정평가서 요약:

본건은 전북 완주군 봉동읍 낙평리 소재 완주중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 버스승강장이 인근에 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 대체로 등고 평탄한 사다리형으로 단독주택 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20~25m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(명작유치원) 등에 해당합니다.

건물은 일반철골구조(철근콘크리트지붕) 단층 단독주택으로, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 샷시 창호를 사용하였습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 가정용 태양광 설비가 구비되어 있습니다. 기호2-가) 건물의 부합물 및 종물 성격의 제시외 건물 기호 ㄱ~ㄹ)이 소재합니다.

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 완주중학교 인근에 위치하며, 단독주택 및 각종 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 도로 상태: 본건 토지(기호1)는 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20~25m), 가축사육제한구역(2025-12-01), 교육환경보호구역(명작유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 11월 7일 부안수산업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 토지: 소유권 이전(김정숙), 근저당권 2건(부안수산업협동조합), 가압류(신한카드), 임의경매 개시 결정(부안수산업협동조합)이 있으나 모두 말소 예정입니다.

* 건물: 소유권 보존(김정숙), 근저당권 2건(부안수산업협동조합), 가압류(신한카드), 임의경매 개시 결정(부안수산업협동조합)이 있으나 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이선민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016-01-12

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 실거래가 분석:

* 봉동읍 낙평리 881-11번지 '시티빌리지2동'(다세대, 2005년 건축, 전용면적 77.085㎡)의 경우, 2026년 6월 1일에 9,600만원, 2026년 3월 30일에 9,300만원에 실거래되었습니다.

* 봉동읍 낙평리 359-1번지 '영광맨션'(연립, 1998년 건축, 전용면적 72.91㎡)의 경우, 2026년 3월 10일에 4,000만원에 실거래되었습니다.

* 본건과의 비교 분석:

본건은 단독주택으로 토지 면적 203.00㎡(약 61.41평)에 건물 면적 81.00㎡(약 24.50평), 제시외 건물 77.80㎡(약 23.54평)를 포함하고 있습니다. 이는 최근 거래된 다세대 및 연립주택과 비교 시, 건물의 총면적(158.80㎡)은 유사하거나 더 넓은 편이나, 토지 면적이 월등히 넓다는 점이 특징입니다. 최근 실거래가로 파악된 주변 다세대/연립주택의 가격대는 4,000만원에서 9,600만원 수준으로, 본건의 감정가 170,644,300원과는 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건이 단독주택으로서 토지 가치를 더 높게 평가받기 때문일 수 있으나, 실제 시장에서는 단독주택의 선호도나 거래량, 가격 형성 메커니즘이 다세대/연립과 다를 수 있습니다.

* 지역 시세 동향:

최근 거래된 다세대/연립주택의 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 넓은 토지 면적과 제시외 건물 포함 여부가 실제 거래 시 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 완주중학교, 명작유치원 등 교육 시설이 인근에 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 단독주택과 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 조용하면서도 생활 인프라를 갖춘 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 등기부상 채무 총액이 977,168,382원으로 매우 높으나, 경매 절차에 따라 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 문제: 임차인 이선민의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 현황 및 별도의 약정 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 정보상 대항력은 없는 것으로 보입니다.

* 물건 상태: 제시외 건물 77.80㎡가 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 합법성, 이용 상태, 수리 필요 여부 등을 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다.

* 시장 가격 변동성: 주변 다세대/연립주택 실거래가와 본건의 감정가 간의 괴리가 존재하므로, 실제 경매 현장에서의 가격 형성 추이를 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전북 완주군 봉동읍 낙평리에 위치한 단독주택으로, 203.00㎡의 넓은 토지와 81.00㎡의 건물, 그리고 77.80㎡의 제시외 건물을 포함하고 있습니다. 모든 등기부상 권리 관계는 말소될 예정으로 권리 상 문제는 없어 보입니다. 임차인이 있으나 대항력이 없는 것으로 파악되며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 넓은 토지 면적과 제시외 건물 포함 여부가 가격 결정에 중요한 요소가 될 것입니다. 주변의 최근 다세대/연립주택 거래 시세와 비교 시 감정가가 다소 높아 보이나, 단독주택의 특성상 토지 가치가 중요하게 반영된 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 203.00㎡의 토지는 향후 증축, 개축 또는 재건축 시 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 추가 건물 확보: 77.80㎡의 제시외 건물을 활용하여 추가적인 공간 확보나 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 경매를 통해 모든 기존 권리가 말소되므로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 가격 메리트 가능성: 주변 다세대/연립주택의 시세와 감정가 사이의 차이를 고려할 때, 적정 입찰가 산정 시 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,644,300원입니다. 주변 다세대/연립주택의 최근 실거래가가 4,000만원에서 9,600만원 수준인 점을 고려할 때, 본건이 단독주택으로서 토지 가치를 더 높게 평가받는다고 하더라도 감정가 대비 신중한 접근이 필요합니다. 제시외 건물 77.80㎡의 활용 가치와 넓은 토지 면적을 감안하되, 보수적인 시장 분석을 바탕으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 산정 근거: 감정가(170,644,300원)를 기준으로 하되, 주변 시세와의 차이 및 잠재적 리스크 요소를 고려하여 보수적으로 접근합니다. 낙찰 후 수리 및 명도 비용 등을 고려할 수 있습니다.

* 추천 입찰가: 약 145,000,000원

이는 현 시점에서의 예상 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.