나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30600 [1] 강원특별자치도 영월군 한반도면 신천리 600-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘봄 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 영월군 한반도면 신천리 소재 '신천중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성된 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로 단독주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 3미터 가량의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건기호(2) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-03)(100M 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2022-08-12)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 공장설립제한지역(2023-05-24)<수도법>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당없음.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조립식조 판넬지붕 단층건으로서, 외벽 : 샌드위치 판넬 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등. 창호 : 하이샤시 창호등.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생시설, 난방시설 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
.본건 북동측으로 노폭 3미터 가량의 아스팔트 포장도로에 접함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 영월지원 2025타경30600 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 영월군 한반도면 신천리 600-3 (도로명주소: 안새내길 94)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 55,716,000원

* 토지 면적: 407.00㎡ (약 123.12평)

* 건물 면적: 54.53㎡ (약 16.50평)

* 토지/건물 일괄매각: 예

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 현대카드주식회사

* 건축물 구조: 조립식 조립식 판넬지붕 단층 경량철골구조

* 주요 용도: 단독주택

* 사용승인일: 1996년 01월 11일

* 건축면적: 54.53㎡

* 연면적: 54.53㎡

* 건폐율: 13.39%

* 용적률: 13.39%

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 영월군 한반도면 신천리 소재 '신천중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성된 농촌지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 북동측으로 노폭 3미터 가량의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2010년 05월 28일 접수된 근저당권 (채권자: 엄옥자, 채권금액: 27,000,000원)입니다.

* 등기부요약:

* 소유권 이전: 김숙자 (2003-01-02), 신영주 (2005-12-14), 구자열 (2007-04-23), 구본승 외 1명 (2025-11-05, 상속)

* 근저당권: 엄옥자 (2010-05-28, 27,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 현대카드주식회사 (2025-11-24, 31,917,941원) - 본건 경매 개시

* 압류: 영월군 (2025-12-02)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 현재까지 파악된 임차인은 없습니다.

* 등기부채권 총액 (토지/건물): 27,000,000원

4. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 일반적인 상업용 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 농경지와 주택지가 혼재된 지역입니다.

* 인근의 시세 정보를 종합한 결과, 유사 면적 및 조건의 단독주택의 경우 매매가는 약 1억 3천 5백만원에서 9천만원 이상으로 형성된 사례가 있으나, 이는 토지 면적 및 건축 연도, 상태에 따라 차이가 있습니다. 본 물건과 직접 비교하기에는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

* 또한, 계획관리지역 내에 위치한 토지 거래 사례를 보면, 평당 4만원에서 28만원까지 다양하게 거래되고 있으며, 2025년 2월 신천리 999-1번지 150평(496㎡) 토지가 평당 9만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건의 감정가는 토지 407㎡ 기준으로는 평당 약 13.7만원으로, 주변 시세와 비교 시 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 본건 소재지인 신천리 인근에는 영월군 한반도면사무소, 농협, 소방서 등 기본적인 생활 편의 시설이 약 700m ~ 1200m 범위 내에 위치하고 있습니다.

* 교육시설: '신천중학교'가 인근에 위치해 있습니다.

* 주변 환경: 한반도 습지가 인근에 있어 생태적으로 가치가 있는 지역입니다. 다만, 한일현대시멘트 영월공장이 위치해 있어 소음이나 분진에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 또한, 인근 제천시와의 경계 지역에서 의료 폐기물 소각장 및 폐기물 처리 시설 설치를 두고 지역 주민들의 반대 의견이 존재하고 있어, 향후 환경적 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(100M), 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역, 폐광지역진흥지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지 이용 규제가 있습니다. 이는 향후 토지 활용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건물 상태: 건물은 조립식 판넬 구조의 단층 주택으로, 사용승인일이 1996년으로 비교적 오래되어 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 제시외면적 61.26㎡가 본건과 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이는 별도 평가 없이 포함된 면적이므로, 낙찰 후 실제 이용 및 관리 방안에 대한 확인이 필요합니다.

* 환경 관련 민감성: 한반도습지 보호지역과 가까운 점, 그리고 인근 지역에서 의료 폐기물 소각장 및 산업 폐기물 처리 시설 설치를 둘러싼 주민 반대 움직임이 존재한다는 점은 지역의 환경적 민감성을 높이는 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 영월군 한반도면 신천리에 위치한 단독주택으로, 감정가 55,716,000원에 경매로 진행 중입니다. 농촌 지역 특유의 조용한 환경을 가지고 있으며, 주변에 기본적인 생활 편의 시설이 위치하고 있습니다. 토지 이용에 여러 제한 사항이 존재하며, 건물은 조립식 판넬 구조로 연식이 있어 수리가 필요할 수 있습니다. 모든 권리는 낙찰 후 소멸될 것으로 예상되어 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 제시외 건물 포함 여부 및 토지 이용 규제, 그리고 주변의 환경 관련 민감성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 감정가 대비 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 귀농/귀촌 희망자: 조용하고 자연 친화적인 환경에서 생활하고자 하는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 건물 및 부대 시설 활용: 제시외 건물을 포함하여, 건축물대장 상 면적 외의 추가적인 공간 활용 가능성을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해 주변 단독주택 및 토지 시세 자료를 검토한 결과, 유사한 조건의 단독주택 매물은 약 9천만원에서 1억 3천 5백만원 이상으로 제시되어 있습니다. 본 건 토지의 감정가는 407㎡ 기준 평당 약 13.7만원이며, 주변 토지 거래 사례와 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

예를 들어, 신천리 999-1번지 150평(496㎡) 토지가 평당 9만원 (총 1.3천만원)에 거래된 사례를 감안하면, 본 건 토지 407㎡에 동일한 평당가를 적용할 경우 약 3,663만원 (407㎡ / 3.3058㎡/평 * 90,000원/평)이 됩니다.

건물 면적 54.53㎡(약 16.5평)에 대한 가치를 보수적으로 평가하더라도, 노후화된 건물을 고려하면 신축 비용이나 철거 비용 등을 감안해야 합니다.

따라서, 현재 감정가 55,716,000원에서 최소 10~20% 이상 유찰될 가능성을 염두에 두고, 향후 예상되는 수리 및 보수 비용, 그리고 토지 이용 제한으로 인한 잠재적 가치 하락 요인을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 4천만원 초중반대에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인 및 주변 실거래가 재확인 후에 최종적으로 결정해야 할 사안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.