나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13537 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화원중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 주상용건물, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상13층 건 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2021-07-29) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 사다리형의 토지로서 근생,오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약40미터, 서측으로 노폭 약10미터, 남측으로 노폭 약4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)화곡동367-1:도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03) (2)화곡동367-2:도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03) (3)화곡동367-8:도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) (4)화곡동367-116:도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) (5)화곡동367-117:도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03) (6)화곡동367-162:도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13537 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제101동 제2층 제201호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상13층

* 사용승인일: 2021년 7월 29일

* 전체 건물 호수: 64호

* 해당 동 호수: 32호

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 311,000,000원

* 토지 면적: 10.47㎡ (약 3.17평)

* 건물 면적: 28.71㎡ (약 8.68평)

* 토지/건물 지분: 각 10.47㎡ / 28.71㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화원중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 주상용 건물, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 본 건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

* 주요 제한 사항으로는 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등) 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 본 건은 북측 40m, 서측 10m, 남측 4m 내외 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 등기: 2021-08-11 (주식회사아리온산업개발)

* 소유권 이전 등기: 2021-11-30 (김성진)

* 주택임차권 등기 (조재석): 2023-11-14 접수, 342,000,000원, 말소 예정. (전입 2021-11-30, 확정 2021-11-11)

* 강제경매 개시 결정 (채권자: 주택도시보증공사): 2025-11-26 접수, 342,000,000원, 말소 기준 권리.

* 등기부 채권 총액: 342,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (조 )

* 보증금: 342,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-30

* 확정일자: 2021-11-11

* 배당신고일자: 2023-11-14

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(조 )이 존재하나 말소 예정으로 확인됩니다. HUG의 특별매각조건에 따라 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-08

* 대항력: 있음

* 비고: 이 임차인은 매수인에게 대항력이 있습니다. 보증금이 0원임에도 불구하고, 법적으로 대항력을 행사할 수 있습니다. 매수인으로서는 해당 임차인의 점유를 인수해야 할 수 있으며, 이는 명도 과정에서 잠재적 이슈가 될 수 있습니다. HUG의 특별매각조건은 HUG의 보증금 반환 청구권 포기를 전제로 하나, 보증금이 0원인 조 임차인에게는 직접 적용되지 않을 수 있습니다. (임차인의 권리 인수 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.)

3.3. 권리 인수 여부

* 말소 기준 권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2025.11.26.)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 등기부상 주택임차권(조 , 을5)은 말소 예정으로, 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인 조 의 경우, 전입일자 2024-04-08 기준으로 매수인에게 대항력이 존치될 가능성이 높습니다. 특별매각조건에 따라 HUG는 매수인에게 대항력 포기조건을 요구하고 있으나, 조 임차인의 보증금이 0원이므로 해당 조건이 어떻게 작용할지는 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 건이 위치한 화곡동 지역은 오피스텔, 주상복합, 다세대주택 등이 밀집하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 주변에 서울화원중학교가 있어 학군 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 구성

* 건축물대장상 본 건물(파크아리온)은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 다세대주택 등으로 복합 용도 사용 중입니다.

* 총 13층 규모로, 오피스텔은 2층에 위치합니다.

* 총 주차 대수는 60대로, 주차 환경은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 인근에 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 위치하여 생활 편의성은 양호합니다.

5.2. 교육 시설

* 서울화원중학교가 인근에 위치하며, 주변에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

5.3. 혐오 시설

* 주변 지역 조사 결과, 본 건물로부터 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 조 의 존재: 보증금이 0원이지만 전입일자 2024-04-08 기준으로 대항력을 보유하고 있어, 매수인이 해당 임차인의 점유를 인수해야 할 수 있습니다. 이는 명도 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 법규 및 규제 리스크

* 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역 등 항공 관련 규제가 적용되어 향후 건축 또는 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 신축 건물(2021년 사용승인)이나 하자가 있을 가능성은 낮으나, 실제 현장 확인을 통해 건축물 상태를 면밀히 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 역세권은 아니지만 대중교통 접근성이 양호합니다. 감정가는 3억 1,100만 원이며, 건물 면적은 약 8.68평입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 조 의 존재와 HUG의 특별매각조건입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이라는 점은 금전적 부담은 적을 수 있으나, 법적 절차 및 점유 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 신축 건물이라는 장점이 있으나, 임차인 관련 리스크를 철저히 분석하고 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인된 비교적 새 건물로, 관리가 용이하고 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구가 거주하기 적합한 전용면적(약 8.68평)으로, 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 화곡동 지역의 잠재력: 강서구 화곡동은 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* HUG의 채권자 역할: HUG가 채권자로 참여했다는 것은 해당 물건의 시장성을 어느 정도 인정받았다는 반증으로 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

'인수 보증금 합계'가 0원이므로, 이 부분을 제외한 감정가 및 주변 시세를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

인근 유사 오피스텔의 최근 매매 사례 및 현재 호가, 그리고 물건의 권리 관계(특히 대항력 있는 임차인)와 특이사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

최근 실거래가 및 유사 물건 시세 분석이 필요하나, 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석이 어렵습니다.

다만, 제공된 감정가가 311,000,000원인 점을 감안하고, 대항력 있는 임차인의 존재(비록 보증금 0원이지만)를 고려하여, 일반적인 경매 물건의 입찰가 산정 기준을 참고할 때, 보수적으로 감정가 수준 또는 약간 하회하는 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통해 실제 시세, 임차인과의 협상 가능성, 해당 물건의 최신 매각기일 정보 등을 종합적으로 파악한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.