나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10575 [1] 경상남도 밀양시 삼문동 382-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2026.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 삼문동소재 남천교 북동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 왕복2차선(제방도로)가 소재하고 서측으로 현황 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(15m이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서 외벽: 드라이비트, 몰탈위페인팅등 마감. 내벽: 인테리어, 벽지등 마감. 천정: 인테리어, 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

1,2층: 근린시설(FITNESS382) 3층 : 근린시설(헤어382) 4층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

건물내 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건중 1층 및 2층은 내부 계단을 통하여 출입가능하므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 1,2층은 피트니스센터, 3층은 미용실, 4층은 주택으로 이용중임.
-김기문이 2026. 5. 8. 유치권신고(공사대금 및 구상금 180,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10575 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 삼문동 382-1 (신주소: 남천강변로2길 4-3)

용도: 근린주택

감정가: 2,135,711,600원

토지면적: 642.00㎡ (약 194.21평)

건물면적: 998.59㎡ (약 302.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경상남도정치망수산업협동조합 (말소기준권리 및 임의경매 신청자)

특이사항: 유치권, 주거환경개선지구, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항: 일괄매각. 1, 2층은 피트니스센터, 3층은 미용실, 4층은 주택으로 이용 중. 김기문이 2026년 5월 8일 유치권 신고(공사대금 및 구상금 1억 8천만 원)를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명함.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 밀양시 삼문동 소재 남천교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황: 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

토지 현황: 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 남동측으로 왕복 2차선(제방도로)가 소재하고, 서측으로 현황 세로가 소재함.

토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 고도지구(15m 이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 주거환경개선지구, 배출시설설치제한지역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 5월 30일자 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권 (을4).

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리:

* 유치권: 김기문이 2026년 5월 8일 공사대금 및 구상금 180,000,000원을 유치권으로 신고하였으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수할 위험이 있음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

보증금: 30,000,000원

차임: 2,200,000원

전입일자: 2025-09-17

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2017-11-06

확정일자: 2025-03-27

대항력: 있음

* 임차인: 김

보증금: 100,000,000원 (1차 보증금 증액분 95,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2025-03-27

확정일자: 2025-03-27

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 70,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자: 2019-10-30

대항력: 있음

* 임차인: 송

보증금: 5,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2023-10-28

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원

전입일자: 2023-11-01

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원

전입일자: 2023-11-16

대항력: 없음

인수되는 총 보증금 합계 (대항력 있는 임차인): 75,000,000원 (김 5,000,000원 + 박 70,000,000원)

주의: 대항력 있는 임차인(김 , 박 )의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 유치권 신고자와 동일인인 김 씨의 경우, 유치권 성립 여부와 별개로 임차인으로서의 권리관계도 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

건물 현황: 본 건물은 4층 규모로, 1, 2층은 피트니스센터, 3층은 미용실, 4층은 주택으로 복합 이용되고 있습니다. 이는 제2종근린생활시설로서의 다양한 용도로 활용 가능함을 보여줍니다.

건축물 정보: 2014년 신축 허가, 2015년 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

주변 상권: 단독주택과 근린시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 생활 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

인근 유사 부동산 시세 (제공된 JSON 정보 기반):

* 2026년 6월 1일, 삼문동 217-33번지 우성주택(다세대, 1988년 건축, 전용면적 37.22㎡) 4,400만원 매매.

* 2026년 5월 27일, 삼문동 721-3번지 한성아트빌(다세대, 2002년 건축, 전용면적 72.17㎡) 8,500만원 매매.

* 2026년 7월 6일, 삼문동 547-17번지 은하맨션(연립, 1982년 건축, 전용면적 63.04㎡) 7,800만원 매매.

시세 분석: 제공된 인근 부동산 정보는 다세대 및 연립 주택으로, 본건(근린주택)과는 용도, 규모, 토지 면적 등에서 큰 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 비교는 어렵습니다. 삼문동 지역의 전반적인 부동산 가치 흐름을 참고하는 수준으로 활용해야 합니다. 본 건의 감정가(약 21.4억 원)는 주변 소형 주택 매매가와 비교할 때, 건물 자체의 규모, 토지 가치, 상업 시설 포함 여부 등을 고려한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 삼문동 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

교통: 남천교 인근에 위치하여 시내 이동을 위한 대중교통 이용이 가능합니다.

지역 개발: 본 물건이 위치한 주거환경개선지구는 향후 정부 또는 지자체의 개발 계획에 따라 주거 환경 개선 및 지역 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 부담: 김기문 씨가 신고한 1억 8천만 원의 유치권은 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 인수 시 추가적인 법적 분쟁 및 재산상 손실이 발생할 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

대항력 있는 임차인 인수: 대항력 있는 임차인(김 , 박 )에게 지급해야 할 총 보증금 75,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 인수 비용에 포함되어야 합니다.

복합 용도 관리: 1~3층 상가 및 4층 주택으로 이루어진 복합 건물로, 각기 다른 임대 관리 방식 및 공실 위험 관리가 필요합니다.

토지 이용 제한: 제2종일반주거지역 외 고도지구, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지 이용 제한으로 인해 향후 건물 증축, 재건축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

권리관계 복잡성: 다수의 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매, 강제경매)가 복잡하게 얽혀 있으며, 유치권 및 임차인 권리가 잔존할 가능성이 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 삼문동에 소재한 4층 규모의 근린주택으로, 넓은 대지면적(642㎡)과 건물 연면적(998.59㎡)을 자랑합니다. 1~3층은 상가(피트니스, 미용실)로, 4층은 주택으로 활용되어 임대 수익 창출이 가능한 수익형 부동산으로서의 잠재력을 보유하고 있습니다. 그러나, 김기문 씨의 유치권 신고(1.8억 원) 성립 여부 불분명, 대항력 있는 임차인(김 , 박 )의 보증금 인수(총 7,500만 원) 등 권리관계가 복잡하고 위험 요소가 상존합니다. 또한, 토지 이용 제한 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

수익형 부동산 잠재력: 1~4층 다양한 용도로 인한 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

지역 개발 기대: 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 여력이 있습니다.

넓은 대지 면적: 642㎡의 대지 면적은 향후 개발 또는 활용 가치를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 2,135,711,600원

인수되는 보증금 합계: 75,000,000원

분석: 본 물건은 유치권, 대항력 있는 임차인 등 인수해야 할 권리 및 불확실한 권리가 다수 존재하며, 다양한 토지 이용 제한이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 제공된 주변 시세 정보는 본 건과 용도 및 규모 면에서 비교하기 어렵습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 유치권 성립 여부에 대한 법률적 검토, 임대차 관계 상세 확인 등이 선행되어야 합니다.

이러한 복잡한 권리관계와 위험 요소를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 유치권의 잠재적 인수 비용과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 비용을 감안하여, 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 가능성을 충분히 반영해야 합니다.

본 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵기에, 추가적인 실사 및 법률 검토를 통해 최종 결정하시기를 권장합니다. 그럼에도 불구하고, 본 건의 경우 감정가 21.4억 원을 기준으로, 인수되는 보증금 0.75억 원을 제외한 금액에 대해 권리 인수 위험을 반영하여 보수적으로 입찰가를 책정해야 합니다.

예상 입찰가는 14억 원 ~ 16억 원 범위 내에서, 상기 위험 요소를 충분히 고려하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.