나이스옥션 법원경매 통영 2025타경666 [1] 경상남도 고성군 회화면 녹명리 84 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 회화면 회화리 소재 '회화초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 기호(1,2) 및 인근까지 차량진입 가능하며, 인근으로 1002번지방도가 지나는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1,2)은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 휴경지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1) 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다. 본건 기호(2)는 맹지로서 인접필지를 경유하여 접근할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-07-11)(닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 본건 기호(2): 계획관리지역,성장관리계획구역(산업형),가축사육제한구역(2025-07-11) (닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-07-11)(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참고바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경666 (1)

1.2. 소재지

경상남도 고성군 회화면 녹명리 84

1.3. 용도

답

1.4. 감정가

404,866,000원

1.5. 토지 면적

2786. 00㎡ (약 842.62평)

1.6. 토지 제시외 면적

0. 00㎡

1.7. 건물 면적

0. 00㎡ (건물 없음)

1.8. 건물 제시외 면적

0. 00㎡

1.9. 매각 대상

토지매각

1.10. 경매 구분

부동산임의경매

1.11. 채권자

새OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 회화면 회화리 소재 '회화초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 기호(1,2) 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근으로 1002번 지방도가 지나고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 기호(1)은 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 본건 기호(2)는 맹지로서 인접 필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

2.4. 주변 시설

주변 지역은 주로 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 검색 결과, 회화초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 확보되어 있습니다. 주변에 특별히 언급된 혐오 시설은 없으나, 농경지가 넓게 분포하고 있어 축사 등 농업 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김경애 (2015-08-06), 최춘미 (2021-10-13), 오재정 (2022-12-09)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2024-02-27, 금696,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 새고성농업협동조합 (2024-02-27, 말소)

* 가압류: 농업회사법인 1명 (2024-04-17, 금53,333,333원, 말소)

* 압류: 창원세무서장 (2025-07-01, 말소)

* 임의경매: 새고성농업협동조합 (2025-11-25, 653,422,742원, 말소)

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 2월 27일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 기재되어 있습니다. 그러나 등기부 요약상 해당 지상권(새고성농업협동조합, 2024-02-27)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 이는 등기상 권리가 소멸될 예정임을 시사하나, 물건명세서의 해당 언급은 추가적인 확인이 필요한 사항입니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금은 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지(답) 지역에 위치하고 있어, 상업적 기능보다는 농업 활동에 적합한 지역으로 판단됩니다. 주변에 별도의 상권이 밀집해 있지는 않으나, 회화초등학교가 인근에 있어 지역 주민들의 기본적인 생활권이 형성되어 있습니다. 고성군 회화면 지역은 과거 중심 상권을 형성했으나 인구 감소 등으로 침체되었으나, 최근 도시재생 사업 등을 통해 지역 활성화를 모색하고 있습니다.

5. 생활정보

인근에 회화초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다. 농경지 지역의 특성상 대규모 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있으며, 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설은 회화면 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 필수

본 물건은 농지이므로, 매수 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다. 농지취득자격증명은 농지를 직접 경작할 목적이 있음을 증명해야 하며, 관련 계획서 제출 및 지자체 확인이 필요합니다.

6.2. 맹지

본건 토지 중 기호(2)는 맹지로서, 인접 필지를 통하여만 접근이 가능합니다. 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 접도구역.

* 본건 기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형).

* 두 필지 모두 가축사육제한구역(2025-07-11)으로 지정되어 있었으나, 해당 제한은 2025년 7월 11일부로 해제되었습니다.

6.4. 권리사항 관련 불확실성

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 지상권이 말소 예정으로 기재되어 있어, 실제 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 고성군 회화면에 위치한 답(농지)으로, 감정가는 약 4억원입니다. 주변은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역이며, 차량 접근성은 보통입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정이나, 농지취득자격증명 제출 의무, 일부 맹지, 그리고 등기상 말소 예정인 권리에 대한 명세서상의 불일치 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 잠재력: 농업 경영을 목적으로 하는 경우, 경작 가능한 토지로서의 가치를 지닙니다.

* 계획관리지역: 향후 지역 개발 또는 토지 이용 계획 변경 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있는 용도 지역입니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 물건의 현장 조사, 인근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석, 그리고 현재 시장 상황에 대한 종합적인 판단이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서, 감정평가액 404,866,000원을 기준으로 삼고, 추가적인 전문적인 시장 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.