나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22265 [1] 경상남도 통영시 도천동 307-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 도천동 소재 '통영시립박물관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 불가능며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 완경사지의 '주거용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2024-07-02).

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물 5동이 소재하는바 입찰 및 경매진행시 참고하시기 바랍니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 1986.06.24.) 외 벽 : 적벽돌 및 몰탈위페인팅 마감. 내 벽 : 벽지등 마감. 창 호 : 샷시 및 목재 이중창임.

이용상태

본건 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

급배수시설, 전기설비, 난방설비 등이 시설되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 부합물 및 종물격의 제시외 건물 5동이 소재하는바 입찰 및 경매진행시 참고하시기 바랍니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅁ) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22265 (1)

소재지: 경상남도 통영시 도천동 307-1 (신주소: 경상남도 통영시 새미골4길 24-16)

용도: 단독주택

감정가: 103,234,120원

토지 면적: 193.70㎡ (약 58.6평)

건물 면적: 124.48㎡ (약 37.6평)

건축 연도: 1986년 (사용승인일: 1986.06.24.)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

건축물대장상 토지 면적: 163.56㎡ (약 49.5평)

건축물대장상 연면적: 124.48㎡ (약 37.6평)

건폐율: 46.83%

용적률: 76.11%

주요 구조: 벽돌구조, (철근)콘크리트 지붕

기타 사항: 제시외 건물 5동 매각 포함 (감정서상 ㄱ~ㅁ)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 통영시 도천동 소재 '통영시립박물관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대로서 전반적인 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 이는 본 물건의 주요 단점으로 작용할 수 있습니다.

2.3. 토지 현황

본 건은 부정형 완경사지의 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상황

본 건 남동측으로 포장도로와 접합니다.

2.5. 토지 이용 계획

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 결과

본 건의 말소기준 권리는 2006년 4월 24일 접수된 태호새마을금고 근저당(52,000,000원)입니다. 말소기준 권리보다 후순위인 을8 근저당, 을9 근저당, 갑21 가압류, 갑22 임의경매, 갑23 가압류 등 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 인수할 등기부상 부담이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 구

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-04-21

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-04, 확정일자: 2021-02-04

대항력: 없음

배당신고일자: 2026-02-10

비고:

* 임차인: 박 (박 의 부친)

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-04

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수 보증금 합계

0원. 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 시설

본 건은 통영시립박물관 인근에 위치하며, 주변 지역은 기존 주택들이 밀집된 주거지대입니다.

4.2. 생활 편의

토지이용계획상 교육환경 보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있어, 인근에 교육 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

4.3. 교통 접근성

차량 접근이 불가능하다는 점은 일상생활의 편의성에 상당한 제약을 줄 수 있는 주요 요인입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 차량 접근 제한

차량의 접근이 불가능하여 거주자의 일상생활에 불편함이 예상되며, 이는 잠재적 매수 수요를 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

5.2. 토지 지형

본 건 토지가 부정형 완경사지에 위치하여 건물 이용 및 외부 공간 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

5.3. 지적 경계 불분명

토지 지적 경계가 인접 필지와 불분명한 상태로, 향후 소유권 행사 시 분쟁의 소지가 있습니다. 정확한 경계 확인을 위한 전문적인 지적 측량이 필요합니다.

5.4. 건물 노후

1986년 준공된 건물로 40년 가까이 경과하여 건축물의 단열, 설비, 구조적 안정성 등에 대한 전반적인 점검 및 유지보수(리모델링)가 필요할 수 있습니다.

5.5. 제시외 건물

건물 면적 외에 5동의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 이들 건물에 대한 철거, 재활용 또는 별도의 관리가 필요하며, 이에 따른 추가적인 비용과 노력이 발생할 수 있습니다.

5.6. 임대 관계 미상

현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 실제 거주 중인 점유자와의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 권리관계의 명확성

등기부상 모든 권리가 말소기준 권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸되므로 인수할 권리가 없습니다.

6.2. 명도 부담 감소

임차인들이 대항력을 갖추고 있지 않아, 명도 진행 시 보증금 인수 부담이 없어 비교적 원활한 명도가 예상됩니다.

6.3. 토지 활용 가능성

넓은 토지 면적(193.70㎡)을 가진 단독주택으로, 향후 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 잠재력이 있습니다.

6.4. 합리적인 감정가

통영시 내 단독주택 물건으로서 감정가(약 1.03억 원)가 상대적으로 낮아, 투자 진입 장벽이 낮다고 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 도천동에 소재한 단독주택으로, 토지(193.70㎡)와 건물(124.48㎡)이 일괄 매각됩니다. 감정가는 약 1억 323만 원입니다. 권리상 특이사항은 없으며, 모든 후순위 권리는 소멸되고 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 그러나 차량 접근이 불가능하고 토지가 완경사지이며 지적 경계가 불분명하다는 점, 건물이 노후되었다는 점, 그리고 5동의 제시외 건물이 매각에 포함된다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 주위 환경은 보통의 주택지대이나, 접근성의 제약이 두드러집니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 '영생상가1차(나)'라는 연립주택의 2026년 3월 및 6월 매매 사례로, 본 물건과 주택 종류, 건축 연도, 면적 등에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교 자료로 활용하기에는 한계가 있습니다. 해당 연립주택은 전용면적 70.27㎡ 기준으로 1억 1,900만 원에서 1억 2,000만 원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다.

8.2. 시세 분석 및 예상가 산정

본 물건은 단독주택으로, 넓은 토지 면적(193.70㎡)을 보유하고 있습니다. 그러나 차량 접근 불가, 완경사지, 지적 경계 불분명, 노후 건물 등의 단점을 종합적으로 고려할 때, 감정가(103,234,120원)를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 제시된 연립주택 시세는 본 단독주택의 시세와 직접 비교하기는 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 부동산 가격대를 가늠하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

8.3. 예상 입찰가 범위

95,000,000원 ~ 105,000,000원

8.4. 추천 입찰가

102,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.