나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22258 [1] 경상남도 거제시 동부면 구천리 993-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 동부면 구천리 소재 ‘평지마을’ 동측 인근에 위치하며, 부근으로는 펜션, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2,4)는 일단의 부정형의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '주상용 건부지'로 이용 중입니다. 일련번호(5,6,8,13~15,22)은 일단의 부정형의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '캠핑장 부지'로 이용 중입니다. 일련번호(11,12,23)은 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중입니다. 일련번호(16~20)은 부정형 완경사지의 토지로서, '캠핑장 부속토지 및 휴경지' 상태입니다. 일련번호(21)은 부정형의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '일련번호(1,2,4)의 부속토지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어져 있으며, 일련번호(11,12,23)은 '도로'로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 일련번호(5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(6): 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(11): 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(12): 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(13): 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(14): 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(15): 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법> 일련번호(16): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법> 일련번호(17): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법> 일련번호(18): 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법> 일련번호(19): 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법> 일련번호(20): 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법> 일련번호(21): 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(22): 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(23): 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소재하는 부합물 및 종물격인 제시외 건물 및 시설물(수영장), 지하수 등은 부동산 소유자와 동일인 소유로 탐문조사되어 감정목적 등을 고려하여 실측 수량 및 사정하여 평가하였는바 경매진행시 소유권 여부를 재확인하여 진행하시기 바랍니다. (후첨'지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2012.06.15.) 외 벽 : 석재 붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 하이샷시 등 마감. 일련번호(7)은 일반목구조 기타지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.06.10.) 외 벽 : 몰탈위페인트 및 목재사이딩 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 하이샷시 등 마감. 일련번호(7-1)은 판넬조 판넬지붕 단층건물로서, (사용승인일 : 2021.11.23.) 외 벽 : 목재사이딩 마감, 일련번호(9)는 경량철골구조 기타지붕 단층건물로서, (사용승인일 : 2021.06.10., 증축일 : 2021.11.23.) 외 벽 : 목재사이딩 등 마감, 내 벽 : 타일 및 판넬 등 마감, 일련번호(10)은 일반목구조 기타지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2011.06.10.) 외 벽 : 몰탈위페인트 및 목재사이딩 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

일련번호(3)은 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 일련번호(7,10)은 단독주택(펜션)으로 이용 중입니다. 일련번호(7-1)은 창고 및 물탱크실로 이용 중입니다. 일련번호(9)는 공중화장실(세면장 및 화장실)로 이용 중입니다.

설비내역

본건 건물은 캠핑장내 펜션 및 부대건물로서, 제반 위생설비, 급,배수설비, 위생설비가 시설되어져 있으며, 일부 건물은 난방설비 및 온수설비가 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

일련번호(3) 건물은 의뢰목록상 ‘구천리 656, 657, 660-4, 660-5’지상 이나 현황 토지대장상 합병(2012.08.21.)으로 ‘구천리 656’지상에 소재합니다. 일련번호(7,10) 건물은 공부면적과 현황면적이 상이하여 실측면적으로 평가하였으니 응찰 및 경매진행시 참고하시기 바랍니다. 일련번호(7) 건물은 의뢰목록상 ‘구천리 647’지상 이나 현황 ‘구천리 ’647-6‘지상에 소재합니다. 일련번호(7-1) 건물은 의뢰목록상 ‘일반목구조 기타지붕’이나 현황 ’판넬조 판넬지붕‘입니다. 일련번호(9) 건물은 의뢰목록상 ‘구천리 647’지상 이나 현황 ‘구천리 ’647-7‘지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄 매각.
[목록 3] 건물은 공부상 ‘구천리 656, 657, 660-4, 660-5’에 등재되어 있으나, 현황 토지대장상 합병(2012.08.21.)으로 ‘구천리 656’ 지상에 소재함.
[목록 7] 건물은 공부상 ‘구천리 647번지 지상’이나 현황 ‘647-6번지 지상’에 소재하며, 건물 1층은 공부상 면적은 ‘96.78㎡’이나 현황 ‘80.73㎡’임.
감정서상 [목록 7-1] 건물은 공부상 ‘일반목구조 기타지붕’이나 현황 ‘판넬조 판넬지붕’임.
[목록 9] 건물은 공부상 ‘구천리 647번지 지상’이나 현황 ‘647-7번지 지상’에 소재함.
[목록 10] 공부상 면적은 ‘1층 97.33㎡, 2층 72.51㎡’이나, 현황 ‘1층 84.45㎡, 2층 66.24㎡’임.
제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅌ), 제시외 시설물(수영장, 감정서상 ㅍ), 지하수(감정서상 ㅎ), 제시외 수목(감정서상 a) 각 매각포함.
[목록 18~21] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22258 (1)

소재지: 경상남도 거제시 동부면 구천리 993-2

용도: 현재 캠핑장, 펜션, 근린생활시설 등으로 복합 이용 중인 단독주택 부속 토지 및 건물

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신현농업협동조합

1.2. 면적 및 건물현황

토지면적: 총 11,137.00㎡ (약 3,370.02평)

건물면적: 총 933.95㎡ (약 282.53평)

건물 제시외 면적: 233.00㎡ (수영장, 지하수, 수목 등 포함)

주요 건물 현황:

* 건물 3: 철근콘크리트구조, 2층, 제2종근린생활시설, 연면적 491.28㎡ (약 148.60평)

* 건물 7: 일반목구조, 2층, 단독주택(펜션), 현황면적 80.73㎡ (약 24.42평) (공부상 96.78㎡)

* 건물 7-1: 판넬조, 단층, 창고 및 물탱크실

* 건물 9: 경량철골구조, 1층, 공중화장실, 면적 77.4㎡ (약 23.42평)

* 건물 10: 일반목구조, 2층, 단독주택(펜션), 현황 1층 84.45㎡, 2층 66.24㎡ (총 150.69㎡, 약 45.59평) (공부상 1층 97.33㎡, 2층 72.51㎡)

1.3. 감정가

총 감정가: 3,337,537,730원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 동부면 구천리 소재 '평지마을' 동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 펜션, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 본건 및 인근 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

본 건 서측으로 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 일부 토지(일련번호 11, 12, 23)는 현황 '도로'로 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 일련번호별로 주상용 건부지, 캠핑장 부지, 도로, 캠핑장 부속토지 및 휴경지 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

일부 토지는 생산관리지역, 계획관리지역 등에 속해 있으며, 다수의 가축사육제한구역(말, 양, 염소, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 또는 모든 축종 제한) 및 일부 지역은 소하천구역, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (권리말소 및 인수 사항)

등기부상 말소기준권리는 2016년 6월 7일에 접수된 신현농업협동조합의 근저당권(금2,743,000,000원)이며, 이와 관련된 타 권리들도 대부분 말소될 예정입니다.

* 주요 말소 예정 권리: 신현농업협동조합 근저당권 (2016.06.07. / 2020.11.10.)

* 인수 대상 권리: 등기부상 '인수'로 기재된 지상권 설정등기(2012.12.07.)가 있으나, 신청 채권자(신현농업협동조합) 측에서 말소 동의서를 제출하여 경매 진행 시 소멸될 가능성이 높습니다. 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

파악된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 김 : 보증금 2,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

* 반 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-05, 대항력 없음

* 심 : 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 대항력 없음

* 오 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명: 목록 18~21번 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물 전체가 일괄 매각 대상입니다.

* 공부상 차이: 일부 건물(목록 3, 7, 9, 10)의 소재 지번, 면적, 구조 등이 공부와 현황이 상이하며, 이는 감정평가 시 반영되었습니다.

* 제시외 건물/시설물: 수영장, 지하수, 수목 등 제시외 건물 및 시설물도 매각에 포함됩니다. 소유권 여부는 진행 시 재확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 거제시 동부면 구천리의 자연환경과 인접한 지역에 위치하며, 펜션, 캠핑장 등 관광 및 휴양 시설이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.

대규모 토지를 활용한 캠핑장 및 숙박 시설 운영에 적합한 입지입니다.

4.2. 활용 가능성

현황 캠핑장 및 펜션으로 운영 중인 시설을 그대로 활용하거나, 대규모 토지를 바탕으로 리모델링, 신축 등 다양한 개발 및 사업 확장이 가능합니다.

생산관리 및 계획관리 지역으로, 건축 행위 및 토지 이용에 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본 물건지는 '평지마을' 인근에 위치하며, 주변으로 농경지와 임야가 있어 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 정보는 제한적입니다.

인근에 구천댐이 위치하여 생활용수 및 공업용수를 공급하는 지역입니다.

주변 지역에서는 전원주택, 펜션, 창고 등 다양한 용도로 활용 가능한 토지 매물이 일부 확인됩니다.

특이 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률 및 행정적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 선순위 지상권 설정등기의 말소 동의서가 제출되었으나, 최종 말소 여부를 경매 종결 전까지 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 서류상 차이 및 현황 불일치

* 일부 건물의 소재 지번, 실제 면적, 구조 등이 공부와 상이하여, 추후 건축물대장 정리 등 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 시설물의 소유권 및 법적 지위에 대한 재확인이 요구됩니다.

6.3. 기타 리스크

* 다수의 토지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 이용이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지의 정확한 경계 확인을 위해서는 별도의 측량 작업이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 약 11,000㎡가 넘는 넓은 토지 위에 캠핑장, 펜션 등 다양한 용도로 활용 가능한 부속 건물이 있는 복합 물건입니다.

주요 채권자인 신현농업협동조합이 신청한 임의경매로, 근저당권 등 대부분의 권리가 말소될 예정이며, 임차인 또한 인수 부담이 없습니다.

특히, 가장 큰 부담으로 작용할 수 있었던 선순위 지상권 역시 채권자의 말소 동의서 제출로 인해 경매 완료 시 소멸될 가능성이 높다는 점에서 권리 관계는 비교적 양호한 편입니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 공부와 현황 간의 차이, 제시외 물건의 소유권 확인 등 절차적, 실무적 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지를 활용한 개발 잠재력: 약 3,370평에 달하는 넓은 토지는 캠핑장, 테마파크, 전원주택 단지 조성 등 다양한 사업 구상에 유리합니다.

* 기존 시설 활용 가능성: 현재 운영 중인 캠핑장 및 펜션 시설을 즉시 활용하거나, 업그레이드를 통해 수익성을 높일 수 있습니다.

* 양호한 권리 관계: 말소될 권리가 다수이며, 임차인 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 및 활용 과정에서 예상되는 권리 관련 분쟁의 소지가 적습니다. (단, 지상권 말소 확인 필수)

* 자연 친화적 입지: 거제 동부면의 쾌적한 자연환경은 관광 및 휴양 목적의 시설 운영에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 제공된 정보만으로는 정확한 시장 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 주변 유사 부동산의 거래 사례, 개별 토지별 용도 지역별 건폐율/용적률, 최근 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가는 3,337,537,730원이며, 이는 본 물건의 잠재적 가치를 평가한 기준이 될 수 있습니다.

투자 목표, 자금 계획, 위험 감수 수준 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.