나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32098 [1] 대구광역시 달서구 상인동 1516 상인우방타운 203동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 "월촌초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 시내버스승강장이 소재하 는 등 제반교통사정은 대체로 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 17층건 중 10층 1003호 단위세대로서, -외벽: 몰탈위 페인트 마감 등, -내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등, -바닥: 바닥재 및 타일 붙임 등, -창호: 샷시창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내 소화전, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접필지와 대체로 등고평탄하며, 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 6차선, 남동측으로 왕복 4차선, 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20m~25m)(접 합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(2018-03-30)(택지개발사업완료)<택지개발촉진 법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

* 주소: 대구광역시 달서구 상인동 1516번지 (상인우방타운 203동 10층 1003호)

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 중 10층 1003호

* 이용상태: 아파트로 이용 중

* 건물 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등

* 건물 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 등

* 건물 바닥: 바닥재 및 타일 붙임 등

* 창호: 샷시 창호 등

1.2. 토지 정보

* 토지이용: 아파트 부지로 이용 중

* 토지 형상: 사다리형, 인접 필지와 대체로 등고평탄

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 370,000,000원

* 토지면적: 67.03㎡ (약 20.28평)

* 토지지분: 67.03㎡ (약 20.28평)

* 건물면적: 134.96㎡ (약 40.83평)

* 건물지분: 134.955㎡ (약 40.83평)

* 참고: 제공된 JSON 데이터에서 확인된 해당 면적(134.955㎡)의 전용면적은 약 40.83평입니다. 분양면적에 대한 구체적인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 경매 기본사항

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경32098 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 달OOOOOOOO (달구벌신용협동조합 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 "월촌초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 통상적인 아파트 단지 주변 환경입니다.

2.2. 교통 상황

* 아파트 단지까지 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

* 남서측으로 왕복 6차선, 남동측으로 왕복 4차선, 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

* 차량 통행 및 접근이 매우 용이한 편입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)

* 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역

* 택지개발지구 (택지개발사업 완료)

* 해당 토지 이용 및 개발에는 별다른 제한은 없어 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 건의 집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 건의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 그리고 최종적으로 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다.

* 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 1993-08-09 (이광호), 2000-10-13 (김태훈)

* 근저당: 달구벌신용협동조합 (다수, 총액 400,400,000원) - 모두 말소

* 가압류: 대한민국 (303,066,843원), 대구신용보증재단 (14,583,342원) - 모두 말소

* 압류: 북대구세무서장 - 말소

* 임의경매: 달구벌신용협동조합 (307,504,818원) - 말소

3.2. 말소기준권리 및 채권 총액

* 말소기준권리: 을6 (접수일자: 2014-07-16, 근저당, 달구벌신용협동조합)이며, 이 권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부 채권 총액: 716,050,185원

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김정현

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-04

* 확정일자: 2024-10-23

* 배당신고일자: 2026-01-29

* 대항력: 없음

* 권리분석 상, 임차인 김정현은 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 70,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당 절차를 통해 우선변제권을 가진 채권자들에게 배당되고 남은 금액이 있다면 임차인에게 지급될 것입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 종합

* 본 건은 등기부상 모든 권리가 말소되는 '권리상 깨끗한' 물건입니다.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 따라서 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본 건 주변에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설은 인근 지역으로 이동 시 이용 가능합니다.

4.2. 수요 및 공급 분석 (인근 아파트 시세 및 거래 동향)

* 최근 거래된 아파트 정보 분석 결과, 다양한 면적대의 거래가 확인됩니다.

* 59.98㎡ (약 18.15평) 면적: 2026년 4월 18일 15,000만원, 2026년 5월 17일 14,000만원에 거래되었습니다.

* 84.96㎡ (약 25.70평) 면적: 2026년 4월 20일 24,800만원에 거래되었습니다.

* 본 건의 면적인 134.96㎡ (약 40.83평)에 대한 직접적인 매매 사례는 제공된 JSON 데이터에서 확인되지 않았습니다.

* 다만, 동일 면적(134.955㎡)의 임대차 거래에서는 2026년 3월 21일 보증금 20,000만원, 차임 0원, 그리고 2026년 4월 25일 보증금 2,000만원, 차임 월 110만원으로 거래되었습니다. (보증금 2,000만원 건은 소액 보증금일 가능성이 있으며, 20,000만원 보증금 사례가 해당 면적의 가치를 더 잘 반영할 수 있습니다.)

* 감정가 370,000,000원과 비교 시, 유사 면적의 거래 사례 및 임대차 동향을 고려할 때, 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 상인우방타운

* 주소: 대구광역시 달서구 상인서로 65 (상인동 1516)

* 건설사: 우방건설 (추정)

* 사용승인일: 1993년 06월 25일 (약 33년차)

* 총 동수: 3개 동

* 총 세대수: 317세대

* 주차대수: 총 192대 (지상 6대, 지하 9대, 옥외기계식 177대 추정 - *JSON 상 주차대수와 합계가 다소 상이하나, 총 192대 규모로 파악됨*)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 전기차 충전기: 지상 2대, 지하 5대 (총 7대)

5.2. 편의시설 및 교육 환경

* 인근에 월촌초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 아파트 단지 내 편의시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터)이 갖추어져 있습니다.

* 인근에 마트, 병원, 은행, 학원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

* 1993년에 준공된 아파트로, 사용승인일 기준 약 33년차에 해당합니다.

* 장기수선충당금 적립 상태, 단지 내 관리 상태, 향후 예상되는 주요 시설 교체 및 보수 비용 등을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 시장 변동성

* 부동산 시장은 외부 경제 상황, 정부 정책, 지역 경기 등에 따라 변동될 수 있습니다.

* 최근 아파트 거래량이 회복세를 보이는 대구 지역이지만, 향후 시장 추이를 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.

6.3. 기타

* 임대 관계: 임차인 김정현 외 다른 임차인 현황은 명확히 파악되지 않았습니다. (물건명세서 상 '임대관계: 미상')

* 특이사항 및 주의사항: 별도로 명시된 특이사항은 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 달서구 상인동에 위치한 아파트로, 도심 접근성이 양호하고 주변 생활 편의시설 및 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

* 등기부상 권리 관계가 모두 말소되어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 전혀 없는 '권리 분석상 안전한' 물건입니다.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 건물의 연식이 다소 있으나, 단지 규모가 있고 관리 상태가 양호하다면 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 따라서 안정적인 주거 목적 또는 투자 목적으로 접근하기에 좋은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 완벽한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 임차인 리스크 해소: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 제로입니다.

* 안정적인 입지: 학군 우수, 교통 편리, 생활 인프라 풍부한 주거 선호 지역에 위치합니다.

* 대구 부동산 시장 회복 기대: 지역 경기 회복 및 주택 시장 활성화 시 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 감정가 대비 잠재 가치: 134.96㎡ 대형 평형으로, 동일 면적의 실거래가 정보는 제한적이나, 유사 면적 임대차 보증금 수준을 볼 때 현재 가치 대비 상승 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 370,000,000원입니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 0원이므로, 입찰가는 실질적인 시장 가치를 고려하여 산정합니다.

* 최근 84.96㎡ 면적의 아파트가 24,800만원에 거래된 점을 감안할 때, 면적 비율을 단순 적용 시 134.96㎡는 약 394,000,000원 수준으로 산정 가능합니다. (248,000,000원 / 84.96㎡ * 134.96㎡ ≈ 393,850,000원)

* 또한, 동일 면적(134.955㎡)의 임대차 보증금이 20,000만원으로 높은 점은 해당 면적의 수요와 가치를 시사합니다.

* 건축된 지 30년이 넘은 점과 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 시세 및 향후 전망을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 권장 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 380,000,000원

* 이는 감정가(370,000,000원) 수준에서 약간 상향된 가격으로, 권리 인수 부담이 없고 시장성이 양호한 물건임을 감안한 범위입니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 조사 결과, 경쟁 구도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.