나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514132 [1] 인천광역시 서구 공촌동 309-2 미우해드리움 101동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 '공촌초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 20층 건내 6층 601호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보설비및 탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 노폭 약8m, 40m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 광로3류(폭 40m~50m)(2025-09-22)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택 용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 재매각이고 매수신청보증금 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514132 (1)

소재지: 인천광역시 서구 공촌동 309-2 미우해드리움 101동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 238,000,000원

토지면적: 20.34㎡ (약 6.15평)

건물면적: 59.22㎡ (약 17.91평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 6층

건축 승인일: 1996년 8월 2일 (건축 허가), 2018년 1월 31일 (사용 승인) [cite: JSON]

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 '공촌초등학교' 북측 인근에 위치합니다. [cite: Initial prompt, 3]

주위는 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: Initial prompt]

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. [cite: Initial prompt]

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. [cite: Initial prompt]

남측 및 북측으로 노폭 약 8m, 40m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다. [cite: Initial prompt]

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구)에 해당하며, 광로3류(폭 40m~50m), 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. [cite: Initial prompt, 7]

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택 용도 취득에 한하며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. [cite: Initial prompt, 7, 16]

주변으로는 공촌초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설이 소재하여 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. [cite: Initial prompt, 3] 일부 거주자 리뷰에 따르면 건물 자체는 따뜻하고 깨끗하며, 이웃 간의 유대감도 좋다는 평가가 있습니다. 다만, 방음 문제에 대한 언급이 일부 있으며, 관리단에서 개선하려는 노력이 보인다는 의견도 있습니다.

서구 지역 내에는 폐기물 처리 시설 등 산업 시설 관련 이슈가 있으나, 본건 소재지에서 직접적인 영향을 받는 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매 개시 결정(2025타경514132)으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며 권리금액은 241,000,000원입니다. [cite: Initial prompt]

등기부등본상 을구 1번 순위의 주택임차권(권리자: 가혜련, 권리금액: 236,000,000원, 전입일자: 2020-10-16)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. [cite: Initial prompt]

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사(가혜련)

- 보증금: 241,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-10-16

- 확정일자: 2020-09-16

- 배당신고일자: 2024-10-24

- 대항력: 없음

- 비고: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 관련 내용이 있으며, 상기 임차권은 말소 예정으로 분석됩니다. [cite: Initial prompt]

* 정혜영

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-06-13

- 확정일자: (미상)

- 배당신고일자: (미상)

- 대항력: 있음

- 비고: (특이사항 없음)

- 주의: 임차인 정혜영은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 잠재적인 법적 분쟁 및 예상치 못한 인수 금액 발생 가능성이 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. [cite: Initial prompt]

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역 및 기타 권리 관계는 확인되었으며, 본 경매 사건으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 다만, 상기 임차인 정혜영의 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 공촌동은 주로 주거 단지와 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. [cite: Initial prompt, 3]

단지 주변으로 상가 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. [cite: Initial prompt, 5]

대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 거리가 있으나, 지역 주민들을 위한 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설: 인천공촌초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다. [cite: Initial prompt, 3]

교통: 남북측으로 도로가 접해 있고, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 시내외 이동도 원활한 편입니다. [cite: Initial prompt]

편의 시설: 단지 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

기타: 아시아드 경기장, 계양산 등 근거리에 위치하여 여가 활동 및 휴식을 즐길 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 건은 이전에 한 차례 유찰된 후 재매각 절차가 진행되는 물건입니다. 이는 최초 입찰가 또는 권리 관계 등에 대한 시장의 평가가 낮았거나, 예상치 못한 문제가 발생했을 가능성을 시사합니다.

높은 매수신청보증금: 재매각 절차로 인해 매수신청보증금이 감정가의 20% (47,600,000원)로 상향되었습니다. 이는 초기 자금 부담을 증가시키는 요인입니다.

대항력 있는 임차인(정혜영)의 존재: 보증금이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 과정에서 상당한 법적 분쟁 및 추가 비용 발생의 위험이 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. [cite: Initial prompt]

토지거래허가구역: 외국인 등 특정 경우에 토지 취득 허가가 필요할 수 있습니다. [cite: Initial prompt]

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 공촌동의 주거 지역에 위치하며, 초등학교와 교통 시설이 인접하여 기본적인 생활 환경은 양호합니다. [cite: Initial prompt, 3]

다만, 본 건은 재매각 물건으로 시장의 관심도가 낮을 수 있으며, 무엇보다 보증금이 미상인 대항력 있는 임차인의 존재가 명도 및 투자 수익률에 매우 부정적인 영향을 미칠 수 있는 핵심 리스크입니다. [cite: Initial prompt]

주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 등은 복잡한 채권 관계를 시사하지만, 임차인 정혜영과의 명확한 해결 없이는 안전한 투자가 어려울 수 있습니다. [cite: Initial prompt]

8. 투자 포인트

입지: 공촌초등학교 인근의 주거 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

잠재적 시세 차익: 재매각 및 복잡한 권리 관계로 인해 시세 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

HUG 관련 채권: HUG가 채권자인 만큼, 향후 채권 회수 및 권리 관계 정리 과정에서 어느 정도 예측 가능성이 존재할 수 있습니다. (단, 임차인 리스크 상쇄 여부는 별도 판단 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 238,000,000원입니다. [cite: Initial prompt]

유사 평형(59.22㎡)의 과거 분양가는 약 243,000,000원 수준이었으며, 최근 시세는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

과거 유사 물건의 최저 입찰가가 189,000,000원으로 제시되었던 점을 감안할 때,

본 건의 가장 큰 리스크는 보증금이 미상인 대항력 있는 임차인(정혜영)의 존재입니다. [cite: Initial prompt]

이러한 명도 리스크와 재매각이라는 상황을 고려할 때, 보수적인 투자 관점에서 접근해야 합니다.

예상되는 낙찰가는 감정가를 하회할 가능성이 높으며, 명도 관련 예상 비용 및 법적 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

이에 따라, 보수적인 투자자라면 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 해당 범위는 예상치이며, 실제 입찰가는 임차인과의 협상 가능성, 시장 상황, 본인의 투자 성향 및 자금 여력 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수 보증금은 별도로 발생하지 않으나, 잠재적인 임차인 관련 비용을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.