나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58690 [1] 경기도 수원시 장안구 조원동 460-16 꿈담빌제1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 영천동 소재 "조원1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택, 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 중 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2020.02.07) 외벽 : 석재 붙임 및 벽돌 쌓기, 드라이비트 마감, 창호 : 샷시 창호 등으로 마감하였습니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

전기설비, 위생설비, 승강기 설비, 주상 주차장 설비, CCTV 설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지와 등고평탄한 가로장방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용하고 있습니다.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 폭 약 8m 도로 및 북측 및 남측으로 폭 약 4m 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(행함유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 8. 14.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58690 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 조원동 460-16 꿈담빌제1동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 259,000,000원

토지면적: 36.87㎡ (약 11.15평)

건물면적: 70.96㎡ (약 21.47평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (제공된 내용을 종합하여 추론)

사용승인일: 2020년 02월 07일

건물 구조: 철근콘크리트구조

층: 지상 5층 중 제2층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 수원시 장안구 조원동에 위치하며, 인근에는 조원1동 행정복지센터가 있으며, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

도로상태: 본 건의 남서측으로는 폭 약 8m, 북측 및 남측으로는 폭 약 4m의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다.

혐오시설: 주변에 대한 예비 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 강제경매개시결정 (2025타경58690)이며, 채권액은 255,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서기영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 11월 22일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: HUG 인수조건 변경 확약서에 따라 매수인이 인수하지 않음.

* 임차인: 주택도시보증공사(정경숙)

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 02월 25일

* 확정일자: 2021년 02월 17일

* 대항력: 없음

* 인수 여부: HUG 인수조건 변경 확약서에 따라 매수인이 인수하지 않음.

주의사항: 신청채권(주택도시보증공사)과 임차권등기 채권이 동일합니다. 2026년 8월 14일자로 제출된 인수조건변경 확약서에 따라, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

총 인수 보증금: 0원 (상기 주의사항에 의거)

1.3. 상권분석

지역 특성: 다세대주택과 근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다.

주변 거래 사례 분석:

* 원아트빌라 (2003년식, 전용면적 34.72㎡): 2026년 6월, 1억 3,000만원에 거래된 사례가 2건 있습니다.

* 요담빌라 (1993년식, 전용면적 29.12㎡): 2026년 6월, 4,500만원에 거래된 사례가 1건 있습니다.

분석: 본건 꿈담빌은 2020년 준공된 비교적 신축 건물이며, 건물면적 70.96㎡로, 주변 거래 사례인 원아트빌라(2003년식, 34.72㎡)보다 건물 연식이 신축이고 면적이 넓습니다. 원아트빌라의 1.3억 거래가를 기준으로 보더라도, 본건은 신축 연식 및 면적을 감안할 때 유사하거나 그 이상의 시세를 형성할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 인근 버스 정류장을 통해 시내 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 좋습니다.

교육시설: 행함유치원 등 교육시설이 인근에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인이 인수하지 않는다는 조건이 확약서로 제출되었습니다. 이는 잠재적 보증금 인수 부담을 줄여주지만, 관련 내용의 정확한 해석 및 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역: 과거 지정 이력이 있어, 현재 규제 상태를 재확인할 필요가 있습니다.

임차인 서기영: 대항력이 있으나 보증금 0원으로, 인수 부담은 없으나 명도 절차 시 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 장안구에 위치한 2020년 준공된 신축 다세대주택으로, 물리적 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

권리 관계상 HUG 관련 보증금 인수 부담이 없도록 조건 변경이 이루어진 점은 매수자에게 큰 이점입니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없으므로, 면밀한 현장 조사와 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

최신 건축 연도의 깔끔한 건물 상태.

HUG 인수조건 변경으로 인한 명확한 보증금 인수 부담 없음.

안정적인 주거 수요가 있는 지역.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 259,000,000원

주변 시세: 원아트빌라(34.72㎡, 2003년식) 1.3억 거래 사례. 본건(70.96㎡, 2020년식)은 신축 연식 및 넓은 면적을 고려할 때, 시세는 2억원 내외로 추정됩니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 범위: 보수적으로 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 시세 및 현장 조사를 통해 190,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.