나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51959 [1] 충청남도 서산시 음암면 부장리 1000 동서산 영무예다음 아파트 101동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AYR · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 음암면 소재 "음암중학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 아파트단지, 학교, 단독주택 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근으로 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 도로교통 이용상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골구조지붕 11층 공동주택(아파트) 내 5층 505호로서, (사용승인일자: 2020.11.24) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내부: 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기시설, 주차장설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 현황 "아파트건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 노폭 약 24m 내외 서해로가 지나며, 본건 단지 북서측 도로를 통해 단지내 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 농림지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-01-23)(저촉) 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번에 대한 주택임차권등기(2024.6.24. 제19050호)있음.(임대차보증금 139,000,000원/ 전입일 2021.12.9./ 점유개시일자 2021.12.8./확정일자 2021. 12. 22.)배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(신청채권자인 한국주택금융공사가 임차인 권리 승계함).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51959 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 음암면 부장리 1000, 동서산 영무예다음 아파트 101동 5층505호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 108,000,000원

* 전용면적: 59.26㎡ (약 17.93평)

* 대지권: 77.47㎡ (약 23.43평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철골구조지붕 11층 공동주택(아파트) 내 5층 505호

* 사용승인일: 2020년 11월 24일

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 충청남도 서산시 음암면 소재 "음암중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 단독주택 등이 소재하는 주거지대로 전반적인 주위 환경은 무난함.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 도로교통 이용상황은 무난함.

* 단지 주변 도로: 단지 남동측으로 노폭 약 24m 내외 서해로가 지나며, 단지 북서측 도로를 통해 단지 내 공도와 연계됨.

* 토지이용계획 및 제한사항: 계획관리지역, 농림지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(200m, 300m), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역.

1.2. 권리분석

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

* 임차인 현황:

* 임차인: 오혜진 (본건 주택임차권 등기: 2024.6.24. 제19050호)

* 보증금: 139,000,000원

* 전입일자: 2021년 12월 9일

* 점유개시일자: 2021년 12월 8일

* 확정일자: 2021년 12월 22일

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 주의사항: 상기 임차인의 보증금 139,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 합니다. (신청채권자인 한국주택금융공사가 임차인 권리를 승계한다는 문구가 있으나, 이는 매수인이 임차인의 권리(보증금 인수)를 승계해야 함을 의미하는 것으로 해석됩니다.)

* 말소기준권리: 갑35 (국민건강보험공단 압류, 2022.09.19.)

* 기타 등기사항:

* 갑38 (한국주택금융공사 강제경매, 2025.11.21.) - 본 경매 개시 결정 등기.

* 을9 (오혜진 주택임차권, 2024.06.24.) - 매수인 인수 대상.

* 등기부채권 총액: 329,000,000원

* 권리분석 요약: 본 물건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 139,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 못하면 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 따라서 입찰 시 해당 금액을 반드시 고려한 실질적인 낙찰가 산정이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본 물건은 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 학교가 있어 학생 관련 상권도 일부 형성되어 있을 수 있습니다. 음암면 지역 내에서는 주거 중심지로서의 역할을 할 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건 인근에서 주거 환경을 저해하는 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되는 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 음암중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 음암면 소재지의 생활권을 공유할 수 있습니다.

* 주거환경: 아파트 단지 내 위치하여 주거 쾌적성이 확보됩니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당되어 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 부담: 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 오혜진 씨의 보증금 139,000,000원입니다. 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 인수해야 하므로, 실제 매수 비용이 크게 상승합니다.

* 부동산 시장 변동성: 서산시 지역 부동산 시장의 전반적인 변동성에 따른 위험을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 계획관리지역, 농림지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 군용비행장 소음대책구역 등의 제한사항은 향후 재건축이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 서산시 음암면의 아파트 단지 내 신축급(2020년 사용승인) 물건으로 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 139,000,000원의 임차인 보증금 인수 부담이 명확히 존재하며, 이 금액이 감정가(108,000,000원)를 초과합니다. 이는 매수자가 추가적으로 부담해야 하는 실질적인 비용이 상당함을 의미합니다. 따라서 입찰 시에는 이 인수 보증금액을 고려하여 총 매수 비용이 해당 물건의 실제 시장 가치 대비 충분한 수익성을 확보할 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다. 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이므로, 노후화에 따른 수리비용 부담이 적습니다.

* 주거 편의성: 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 108,000,000원

* 인수 보증금: 139,000,000원

* 예상 입찰가 산정: 본 물건의 감정가(108,000,000원)보다 임차인이 인수해야 하는 보증금(139,000,000원)이 더 높습니다. 이는 감정가 기준으로는 물건이 이미 인수 보증금만큼 초과 담보되어 있다는 것을 의미합니다. 따라서 '인수 보증금'을 제외하고 감정가 기준으로 산정할 경우, 실질적으로 입찰할 수 있는 가격은 0원에 가깝습니다.

* 0원

* 총 실질 매수 비용: 상기 예상 입찰가(0원) + 인수 보증금(139,000,000원) = 139,000,000원. (이는 낙찰 후 추가로 인수해야 하는 보증금을 포함한 총 지출 예상 금액입니다.)

본 건은 인수 보증금이 감정가를 상회하므로, 낙찰 후 실제 총 지출 비용이 감정가를 훨씬 초과하게 됩니다. 따라서 본 물건의 실제 시장 가치가 139,000,000원 이상임을 명확히 확인하고, 그 이상의 가치가 있다고 판단될 경우에만 매우 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.