나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13422 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 326-24 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉2동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층건내 제2층 제201호로서, 외 벽 : 벽돌 치장쌓기 등, 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서, 제2종근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 326-24번지 제2층 제201호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13422 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

건물명은 이호빌이며, 2019년 8월 9일에 사용승인이 완료된 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

감정평가액은 316,000,000원입니다.

토지 면적은 30.07㎡ (약 9.1평)이며, 건물 전용면적은 50.39㎡ (약 15.2평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 이OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉2동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 제2층 제201호이며, 외벽은 벽돌 치장쌓기, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

토지는 세장형으로 현재 제2종근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

건물의 서측으로 노폭 약 6m의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등의 규제를 받고 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 5월 25일 접수된 을구 3번 전세권설정(권리자: 이수녕, 금액: 292,000,000원)입니다.

등기부상 임차인 이수녕은 2020년 5월 25일 전입신고를 하였고, 2020년 4월 27일 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 2026년 3월 23일 접수된 주택임차권(을구 4번) 등기가 되어 있고, 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 '인수' 처리되어 있습니다.

이는 임차인이 보증금 292,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 있다면 매수인이 이를 인수해야 함을 의미합니다.

등기부채권 총액은 2,655,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 개봉동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 아파트가 주를 이루고 있습니다.

주변 근린생활시설과의 혼재로 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

인근 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보를 참고한 결과는 다음과 같습니다.

2026년 7월, 서울 구로구 개봉동 330-8번지 소재 한신빌라(다세대, 2002년식, 전용 51.48㎡, 4층)가 250,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월, 개봉동 342-1번지 소재 파크빌라(다세대, 1993년식, 전용 41.52㎡, 3층)가 139,500,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월, 서울 구로구 개봉동 108-5번지 소재 미림빌라(연립, 1982년식, 전용 61.19㎡, 3층)가 250,000,000원에 거래되었습니다.

본건(전용 50.39㎡, 2019년식)과 유사 면적인 한신빌라(2002년식, 51.48㎡)가 2.5억원에 거래된 사례를 볼 때, 본건의 감정가(3.16억원)는 최근 실거래가 대비 높은 편으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 "개봉2동주민센터" 인근에 위치하여 주민센터 및 기타 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경을 이루고 있습니다.

교통은 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 접근성도 양호한 편입니다.

인근의 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 상세 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 혐오시설 유무는 본 보고서 작성 범위를 벗어나므로 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인(이수녕)의 보증금 292,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰 시 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

건축 연도가 2019년으로 비교적 신축이지만, 인수해야 하는 임차인의 보증금이 현재 추정 시세보다 높아 투자 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상의 각종 규제 사항(과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등)은 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금 292,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아 투자에 신중을 기해야 합니다.

권리분석상 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰가가 아닌 추가 비용으로 발생하므로, 이를 반드시 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 시세와 감정가를 비교했을 때, 임차인 인수 부담금을 고려하면 현재 시점에서는 투자 가치가 낮을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

건축년도가 2019년으로 비교적 신축에 해당하여 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

주거 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

인근 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다.

대항력 있는 임차인의 존재로 인해 시세 대비 매우 저렴하게 낙찰받을 경우 잠재적 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 인수 보증금을 고려한 총 투자 비용이 시세보다 낮아야 함)

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 인수해야 하는 임차인의 보증금(292,000,000원)으로 인해 매우 어렵습니다.

최근 유사 물건의 실거래가가 2.5억 ~ 2.75억 원 수준임을 고려할 때, 매수인이 부담해야 할 총 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 높아질 가능성이 매우 큽니다.

예를 들어, 만약 감정가(3.16억)보다 낮은 2.5억 원에 낙찰받더라도, 총 투입 비용은 2.5억(낙찰가) + 2.92억(인수 보증금) = 5.42억 원이 되어, 최근 실거래가(2.5억~2.75억)를 훨씬 초과하게 됩니다.

따라서, 현 시점에서는 합리적이고 수익을 기대할 수 있는 예상 입찰가 산정이 사실상 불가능합니다.

만약 입찰을 고려하신다면, 총 지출액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세(2.5억 ~ 2.75억)를 초과하지 않도록 매우 보수적으로, 즉 낙찰가를 매우 낮은 금액으로 산정해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 극히 보수적인 관점에서, 인수 보증금(292,000,000원)을 제외한 낙찰가만 본다면, 감정가의 70% 수준인 약 221,200,000원 정도로 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이 경우에도 총 투입 비용은 2.212억 + 2.92억 = 5.132억 원이 되어 시세를 훨씬 상회하므로, 사실상 입찰을 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.