나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35050 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 448-38 대덕빌라 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미감정 · 평가일 2025.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 북측 인근에 위치하는 다세대주택 "대덕빌라" 내 제5층 제503호로서 인근은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 주택지대임.

교통상황

남동측 근거리에 경인전철 "부천역"이 소재하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 5층 규모의 다세대주택 내 제5층 제503호로서 외벽 : 콘크리트 위 단열재 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 토지거래에 관한 허가구역(외국인등, 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 2025.8.26-2026.8.25), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 내 토지임.

공부와의 차이

본건 개별호에 대한 건축물관련 도면이 부재하여 건물표지 및 인금탐문에 의거 평가대상물을 확인하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35050 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 448-38 대덕빌라 5층 503호

용도: 다세대주택

감정가: 164,000,000원

토지면적: 24.78㎡ (약 7.50평)

건물면적: 48.26㎡ (약 14.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, "부천대학교" 북측 인근에 위치함.

주변 환경: 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 주택지대임.

교통: 남동측 근거리에 경인전철 "부천역"이 소재하며, 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 북측으로 소로에 접해 있음.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트조 5층 규모 다세대주택 내 제5층 제503호임. 외벽은 콘크리트 위 단열재 마감, 창호는 섀시창호임.

건물 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역: 일반적인 상하수도 및 위생 설비를 갖추고 있음.

토지 형상 및 이용상태: 세장형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며 다세대주택의 부지로 이용 중임.

건축물대장 요약:

건물명: 대덕빌라

사용승인일: 2002년 1월 4일

구조: 철근콘크리트조

규모: 지상 5층

총 세대수: 12세대

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 21일 국민건강보험공단의 압류 (등기구분: 갑9).

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됨.

인수되는 권리:

주택임차권 (등기구분: 을15): 권리자 고하람(주택도시보증공사), 권리금액 184,000,000원.

비고: 등기부상 말소 예정이며, 임차인 현황 상 대항력이 없음. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

총 채권액 (등기부상): 약 382,159,524원 (주택임차권 184,000,000원 + 강제경매 채권 198,159,524원).

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 고하람의 경우 대항력이 없고, 말소 예정 권리로 판단됨).

1.4. 상권분석

해당 물건은 부천대학교 인근의 주택가에 위치함.

주변 상권: 부천역 상권을 중심으로 상업 및 편의시설이 밀집해 있으며, 도보 또는 대중교통으로 접근 가능함.

최근 매매 사례 분석 (단지 및 건물명 상이):

서진베스트빌 (2002년식, 31.01㎡, 5층): 2026년 3월 7일, 8,300만원 거래 (평당 약 885만원)

현대빌리지7차 (2000년식, 71.1㎡, 4층): 2026년 3월 6일, 18,000만원 거래 (평당 약 837만원)

삼성퍼스터빌 (2001년식, 71.28㎡, 4층): 2026년 4월 21일, 23,500만원 거래 (평당 약 1090만원)

분석: 최근 거래 사례들을 고려할 때, 본건(48.26㎡, 약 14.6평)의 시세는 평당 약 830만원 ~ 1090만원 수준으로 파악됨. 감정가(164,000,000원, 평당 약 1123만원)는 일부 사례와 유사하거나 다소 높은 수준임.

1.5. 생활정보

교육시설: 부천대학교가 인근에 위치하며, 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설 접근성이 양호함. (주변 지역에 상대보호구역, 절대보호구역 포함)

교통시설: 경인전철 부천역이 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이함.

편의시설: 부천역 주변의 백화점, 병원, 공공기관, 각종 상업시설 이용이 편리함.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 주택임차권: 임차인 현황 상 대항력이 없으며, 등기부상 말소 예정으로 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 최종 법원 확인이 필요함. (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 건)

공부와의 차이: 본건 개별호에 대한 건축물 관련 도면이 부재하여 현황 조사에 의거 평가되었음.

토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래에 관한 허가구역(2025.8.26-2026.8.25), 과밀억제권역 내에 위치함. 현재 토지거래허가구역 기간 내에 있어, 매수 시 해당 구역 내 허가 절차 필요 여부를 확인해야 함.

임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있으나, HUG 임차인 정보는 제공됨.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 부천역 역세권에 인접하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편임.

최근 실거래가를 바탕으로 감정가 대비 적정 입찰가 산정에 신중한 검토가 필요함.

HUG 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 최종 법원 확인은 필수적임.

다수 지역 지구 지정으로 향후 개발 또는 토지 이용에 제한이 있을 수 있으므로 장기적인 관점에서 검토할 필요가 있음.

1.8. 투자 포인트

부천역 역세권 소형 다세대 주택으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건임.

최근 실거래가를 고려하여 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 제시할 경우 시세차익 기대 가능.

HUG 임차인 관련 인수 부담이 없을 경우, 실질적인 초기 투자 비용 절감 효과.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 164,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 물건(서진베스트빌, 31.01㎡, 5층)의 평당가를 적용하면 약 12,900만원 선, 좀 더 넓은 면적의 사례(현대빌리지7차, 71.1㎡, 4층)를 보수적으로 축소 적용하면 약 12,200만원 선으로 추정됨.

가장 넓은 면적 사례(삼성퍼스터빌, 71.28㎡, 4층)를 축소 적용 시 약 15,800만원 선으로 추정되나, 이는 본건과 면적 및 층수 등에서 차이가 있음.

HUG 임차인 관련 인수 보증금이 0원으로 예상되는 점을 고려하여, 시세 반영 및 낙찰 가능성을 종합적으로 판단할 때, 예상 입찰가는 약 130,000,000원에서 150,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.