나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35054 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 564-1 도원빌리지 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '중동역' 남동측 인근에 위치 하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층건(사용승인일 : 2017.09.22.)내 2층 201호로서 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 대리석붙임 등임. 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 평지인 토지로서 오피스텔 및 공동주택(다세대)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 8미터 및 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로3류(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이고, '송내동 565번지'는 소로2류(접함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층 201호 (송내동 564-1 도원빌리지)에 대한 경매 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35054 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 564-1 도원빌리지 2층 201호

용도: 오피스텔

감정가: 203,000,000원

토지면적: 10.41㎡ (약 3.15평)

토지지분: 10.409㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.30㎡ (약 18.54평)

건물지분: 61.3㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치하며, 지하철 1호선 '중동역' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 건물 자체는 2017년 9월 22일 사용 승인된 철근콘크리트구조 14층 건물 중 2층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 및 대리석 붙임 등이며, 내벽은 벽지, 타일 마감으로 추정됩니다. 창호는 하이새시 창호입니다. 토지는 2필지가 일단의 세장형 평지로 오피스텔 및 공동주택 부지로 이용 중이며, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 가능합니다.

* 교통상황: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. '중동역'과 인접하여 지하철 이용도 편리합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로3류(접함), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 11월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

* 인수되는 권리:

물건명세서에 따르면, 을구 순위 1번의 주택임차권(채권금액 220,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(최지혜)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-20

확정일자: 2022-04-20

배당신고일자: 2024-04-29

대항력: 없음

* 등기부 요약:

- 갑1: 소유권보존 (양정순 외 2명)

- 갑2: 공유자전원지분전부이전 (홍영진)

- 을1: 주택임차권 (최지혜, 220,000,000원, 말소 예정)

- 갑4: 소유권이전 (신탁등기 말소) (홍영진)

- 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 237,938,456원, 말소기준권리)

등기부채권 총액은 220,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 이루어진 지역입니다. '중동역' 인근으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 상권을 형성하고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 2017년 9월에 사용 승인된 철근콘크리트구조 건물로, 14층 중 2층에 위치합니다. 건물 관리 상태는 양호한 편으로 추정됩니다.

* 편의시설: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기 시설이 갖추어져 있습니다. 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: '중동역'과 인접하여 교통이 편리하며, 주변에 공원 등 녹지 공간도 일부 존재하여 쾌적한 주거 환경을 조성하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: 을구 1번 주택임차권이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인은 대항력이 없습니다. 다만, HUG 인수 조건 변경 및 선순위임차권 존재 언급은 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 기타: 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등에 해당하나, 이는 일반적인 도시 지역에서 흔히 볼 수 있는 규제 사항입니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부천시 '중동역' 인근에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 오피스텔로, 교통 편의성과 주변 생활 인프라가 양호한 편입니다. 특히, 권리 분석상 임차인 관련 부담이 인수되지 않을 것으로 예상되어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 관련 특이사항 및 임차권 등기 경과는 면밀한 최종 확인이 권장됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: '중동역'과 가까워 교통이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 권리관계 명확성: 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 미래 가치: 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적의 오피스텔이 2025년 11월 265,000,000원, 2026년 5월 250,000,000원 및 243,000,000원에 거래된 것을 확인할 수 있습니다. 본 물건의 감정가는 203,000,000원이지만, 최근 시장 거래가를 고려할 때 시세는 약 248,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라, 권리관계의 명확성과 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 210,000,000원에서 235,000,000원 사이로 제시합니다. 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 상황 및 개별적인 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.