나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503919 [1] 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 1층씨116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 대성동 소재 '해들마을6단지' 남서측 인근에 위치하는 해피라움페스타 제1층 제씨116호 및 제1층 제씨118호로서, 인근은 상업 및 업무시설 등이 혼재된 상업지대로서, 상업지역 중심과의 접근성, 교통시설과의 편의성 등을 고려할 때 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상8층 중 제1층 제씨116호 외 1개호로서, 외벽 : 화강석 및 복합판넬 등 마감, 내벽 : 타일 및 인테리어 등 마감, 창호 : 강화유리 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로서, 기준시점 현재 폐문상태임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장설비 등이 되어 있으며, 건물내부에 소재하는 에스컬레이터는 운행이 정지되었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 및 업무용(해피라움페스타) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 광로3류, 북서측 및 북동측으로 중로2류 및 북동측으로 중로3류(보행자전용)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(특)3-4002)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임. ■ 일련번호 1,2)는 기준시점 현재 폐문상태이며, 인접호수(제1층 제씨115호 및 제1층 제씨117호)와 호별구분없이 이용(롯데리아)했던 것으로 현장조사 되었고, 건축물 현황도 및 건물번호표지 등으로 위치확인하여 평가하였는 바, 이해관계인은 전유부분의 정확한 호별 경계 등의 추가적인 확인이 필요할 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대전지방법원 2025타경503919 (1)

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503919 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 1층 씨116호

* 용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 738,000,000원

* 토지면적: 14.15㎡ (약 4.28평)

* 건물면적: 43.87㎡ (약 13.27평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위 환경

세종특별자치시 대평동 소재 '해들마을6단지' 남서측 인근에 위치한 해피라움페스타 1층 씨116호입니다. 본 물건은 상업 및 업무시설이 혼재된 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통 상황

단지까지 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 종합적인 교통상황은 양호한 편입니다.

1.1. 3.건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상8층 중 제1층 제116호 건물입니다.

1.1. 4.도로 상태

본건 토지는 남동측으로 광로 3류, 북서측 및 북동측으로 중로 2류 및 중로 3류(보행자 전용)에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

1.1. 5.토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있으며, 광로, 중로 등에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

집합건물 등기부상 2021년 7월 30일 소유권보존 등기(아시아신탁주식회사) 이후, 2023년 12월 1일 가압류(김미숙, 557,939,866원), 2025년 6월 27일 압류(세종특별자치시), 2025년 11월 26일 강제경매(김미숙, 574,510,872원)가 순차적으로 등기되어 있습니다.

1.2. 2.말소기준 권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2025년 11월 26일 접수된 강제경매 개시 결정 등기입니다. 이보다 선순위인 권리는 매각으로 소멸되지 않으나, 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부 요약상 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세 내용 확인이 필요합니다.

1.2. 3.임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 임대관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.건물 특성

해피라움페스타 건물은 지하 4층, 지상 8층 규모이며, 총 821개 호실을 갖춘 집합건물입니다. 본 건은 1층에 위치한 근린상가(공부상 제2종근린생활시설)이며, 건물 내에는 제1,2종근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 운동시설 등의 용도로 활용 가능한 복합 시설입니다.

1.3. 2.현재 이용 상태

기준시점 현재 폐문 상태이며, 건물 내부의 에스컬레이터는 운행이 정지되었습니다. 현장 조사 결과, 본 건(1층 씨116호) 및 인접한 씨118호는 폐문 상태였으며, 인접 호수(씨115호, 씨117호)와 구분 없이 '롯데리아'로 이용되었던 것으로 확인되었습니다. 전유부분의 정확한 호별 경계 등은 이해관계인이 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 3.주변 상권 및 시설

'해들마을6단지' 등 대규모 주거단지가 인근에 위치하며, 마트, 병원, 학원 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 지도 검색 결과, 주변 주거단지 및 상업시설이 잘 발달되어 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 주변 주거단지 및 상업지구 내 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 점유 및 명도: 현재 폐문 상태이나, 이전 임차인 또는 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 임대관계가 미상이므로 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 0원이므로 보증금 반환 문제는 없을 것으로 판단됩니다.)

* 건물 내부 상태: 일부 설비(에스컬레이터)가 운행 정지된 점, 현재 폐문 상태 등 건물 관리 및 유지보수에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 정확한 호별 경계: 인접 호수와 통합 이용 흔적이 있어, 전유부분의 정확한 경계 확인 없이는 향후 건물 이용 및 관리에 혼선이 발생할 수 있습니다.

* 말소되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 기재되어 있으나, 해당 권리의 구체적인 내용 및 영향력에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시의 핵심 상업지역에 위치한 1층 근린상가로서, 풍부한 배후수요와 우수한 접근성을 갖춘 매력적인 투자 대상입니다.

다만, 현재 폐문 상태이며 이전 이용 형태에 대한 정보만이 제공되어, 명확한 현황 파악 및 명도 절차가 중요합니다.

건물 내부 설비 상태, 정확한 호별 경계 확인, 그리고 말소되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

이러한 부분들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근한다면, 향후 상권 활성화에 따른 시세 상승 및 임대 수익 창출을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시의 중심 상업 지역이라는 탁월한 입지 조건.

* 1층 상가로서 높은 가시성과 접근성 확보.

* 향후 상권 발전 가능성에 따른 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 기대.

* 적정 가격으로 낙찰 시 상당한 투자 메리트 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 세종시 대평동 해피라움페스타 1층 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 공실률 등 심도 있는 시장 조사가 필수적으로 선행되어야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 보수적인 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

감정가 738,000,000원을 기준으로, 물건의 현황(폐문, 호별 경계 불분명 등), 명도 난이도, 그리고 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 사례가 많으나, 본건의 경우 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 분석을 통해 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.