나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16143 [1] 충청남도 보령시 죽정동 775-1 성지리벨루스 104동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 죽정동 소재 "대천고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 관공서 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브위 경량철골트러스지붕 15층 건 내 502호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임

이용상태

"아파트 1개호"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. * 현장 조사시 폐문부재로 인해 설비의 정상작동 여부 등은 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서, "아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측, 동측 및 서측으로 아스콘포장도로가 단지 내 도로를 통해 연계되며, 단지 내외곽 가로망 상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

-대지권의 목적인 토지 : 도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역(2025-11-17), 소로1류(폭 10m~12m)(2025-01-31)(소로1-53)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(대천)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-307 호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역(보령)<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건에 대한 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 상세한 건물내부구조 및 임대차내역 등을 확인할 수 없었는바, 내부이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도, 평가선례, 외부관찰 및 인근 세대 탐문조사 등을 참고하여 확인하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 홍성지원 2025타경16143 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 제OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보 (본 물건은 타 물건과 공동으로 담보로 제공되었음을 의미합니다.)

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 충청남도 보령시 죽정동 775-1, 성지리벨루스 104동 5층502호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브위 경량철골트러스지붕 15층 건물 중 5층 (502호)

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 69.37㎡ (약 20.98평)

* 건물 전용 면적: 118.52㎡ (약 35.85평)

* 건물 총 면적: 118.519㎡ (약 35.85평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 249,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 충청남도 보령시 죽정동 소재 "대천고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 관공서 등이 소재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 토지 용도지역: 도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역 (2025-11-17 기준)

* 도로 사항: 소로1류(폭 10m~12m) (2025-01-31 기준), 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역(전부제한), 하수처리구역(보령)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2015년 11월 30일 접수된 제이티친애저축은행주식회사의 근저당권(말소기준권리)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류)는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부 채권액 합계는 293,622,411원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 현재 미상이며, 상세한 임대차 내역은 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 대천고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설 및 관공서가 산재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 아파트 단지 내 도로 및 단지 외곽 가로망 상태가 보통 수준으로, 외부 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* "대천고등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 다양한 근린생활시설이 주위에 분포하여 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트 명칭: 보령 죽정성지리벨루스아파트

* 총 동수: 6개 동

* 총 세대수: 250세대

* 건물 사용승인일: 2004년 11월 25일

* 주차 대수: 총 96대 (지하 9대, 지상 3대 - *단지 전체 주차 대수 기준, 세대당 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.*)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부의 설비 정상 작동 여부 등 정확한 상태 확인이 불가했습니다.

* 내부 이용 상태, 구조 등은 집합건축물대장, 외부 관찰, 인근 세대 탐문 등을 참고하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

* 도시지역 내 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역에 포함되어 있으며, 토지 이용 계획상의 도로 관련 규정은 특정 날짜(2025-11-17, 2025-01-31) 이후 변경될 가능성이 있습니다.

6.3. 기타

* 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 처리 결과에 따라 본 건의 경매 절차나 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 보령시 죽정동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 대부분 말소될 예정으로 안전성이 높다고 판단되나, 공동담보 물건이라는 점과 임대차 관계 미확인은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 건물 내부 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 보령시 죽정동의 주요 아파트 단지 내 위치하여, 지역 내 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가(2억 4,900만원) 대비 최근 실거래가(2026년 2월 2억 4,800만원, 2026년 4월 2억 3,800만원)를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 노려볼 수 있습니다.

* 경매를 통해 취득 시, 법적인 권리 관계를 명확히 정리하고 소유권을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 동일 면적(118.519㎡)의 실거래가는 2026년 2월 9층 248,000,000원, 2026년 4월 4층 238,000,000원으로 확인됩니다.

* 최근 118.519㎡ 면적의 거래가 평균 약 243,000,000원 (248,000,000원 + 238,000,000원 / 2)으로 산정됩니다.

* 감정가는 249,000,000원입니다.

* 입찰가 산정:

* 현재 시세(평균 약 2억 4,300만원)와 감정가(2억 4,900만원)를 고려할 때, 보수적으로 접근하여 시세의 90%~98% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

* 또한, 건물 내부 상태 확인 및 명도에 소요될 시간과 비용 등을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 2억 2,500만원 ~ 2억 3,800만원

* 최종 입찰가는 현장 방문 후 건물 상태, 주변 시세 변동 추이, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.