나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35041 [1] 경기도 부천시원미구 도당동 49-1 동창그린빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물내의 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2012.9.24.) 외벽 : 드라이비트 등 마감 창호 : 하이샤시 창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원에서 진행하는 부동산 강제 경매 사건입니다.

* 사건번호: 부천지원 2025타경35041 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 49-1, 동창그린빌 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 28.71㎡ (약 8.69평)

* 건물면적: 51.90㎡ (약 15.70평)

* 감정가: 171,000,000원

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변 일대는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 본건 경매의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 5번 주택임차권은 말소예정, 갑구 4번 강제경매가 말소기준권리)입니다.

* 임차인 현황:

* * 주택도시보증공사 (김신옥)

* 전입일자: 2022-06-27

* 확정일자: 2022-07-04

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 을구 5번 주택임차권이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리: 상기 임차인 현황 및 등기부상 말소 사항으로 보아 인수되는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 215,000,000원 (주로 주택도시보증공사의 채권액으로 추정됩니다.)

1.3. 상권분석

* 주변지역 특성: 도당동 일대는 다세대, 다가구 주택 및 소규모 근린생활시설이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다.

* 본건 건물 정보: 동창그린빌은 2012년 9월 24일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 본건은 그중 3층에 위치한 다세대주택입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 도당중학교가 인근에 있으며, 부천북고등학교 역시 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (도당중학교, 부천북고등학교는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역입니다.)

* 환경: 현재까지 파악된 정보상으로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (허가 절차 필요 여부 확인 필요)

* 내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 건물 내부 상태를 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태는 현장 방문 등을 통해 반드시 확인해야 합니다. 리모델링 또는 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 준공연도: 2012년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 도당동 소재의 신축(2012년) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 무난하며, 권리상 인수 부담이 없는 물건입니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 토지거래허가구역이라는 점은 고려해야 할 사항입니다. 주택도시보증공사의 임차권이 말소될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 인수 부담이 없는 물건으로, 경매 절차 완료 후 명도가 순조롭게 진행될 경우 투자 위험이 낮습니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변 환경이 주거 지역으로 형성되어 있어 향후 시세 변동성이 비교적 적고 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2012년 준공 건물로, 비교적 최근에 건축되어 건물 노후도가 높지 않습니다.

* 주변 시세 대비 감정가: 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 다세대주택의 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 물건이 약 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 내외로 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 1억 7천 1백만원으로, 시세 대비 낮은 편입니다.

* 참고 매매 사례:

* 도당동 128-2번지 (52.15㎡, 2014년식) 2억 3,800만원 (2026.07.03)

* 도당동 277-9번지 (34.74㎡, 1988년식) 2억 5,000만원 (2026.07.15)

내부 상태 미확인, 토지거래허가구역 등의 리스크를 감안하고, 경쟁 상황을 예측하여 190,000,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 11% 상승한 금액이며, 향후 내부 수리 비용 및 시장 상황을 고려한 합리적인 가격으로 판단됩니다. (인수 보증금 0원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.