나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30940 [1] 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 155-1 하일라돈산온천콘도미니엄 5층5010호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 "올데이골프앤리조트" 남동측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지·임야 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브, 철골위 샌드위치판넬지붕 지하2층/지상9층 중 제5층 제5010호로서, - 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감입니다. - 내벽 : 인테리어, 벽지 및 타일붙임 등 마감입니다. - 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

휴양콘도미니엄으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉난방설비, 소화설비(옥내소화전, 스프링클러) 및 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 콘도미니엄 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 5m 내외의 포장도로를 통하여 진출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2021-12-17), 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(충온온천지구), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(충온온천관광지)<관광진흥법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

-지분매각(공유자우선매수를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 충주지원 2025타경30940 (1)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 155-1 하일라돈산온천콘도미니엄 5층5010호

용도: 숙박시설 (관광숙박시설, 휴양콘도미니엄)

감정가: 13,000,000 원 (주의: 기재된 감정가는 일반적인 시장 가치와 현저한 차이를 보일 수 있으며, 철저한 자체 조사가 필요합니다.)

토지면적: 68.34㎡ (약 20.67평)

토지지분: 6.834㎡ (약 2.07평)

건물면적: 80.19㎡ (약 24.26평) (전용면적 기준)

건물지분: 8.019㎡ (약 2.43평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

등기부채권 총액: 1,952,570,733 원

1.1. 입지조건

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* 위치: 본건은 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 "올데이골프앤리조트" 남동측 근거리에 위치하며, 주위에는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재합니다. 본건 서측으로는 노폭 5m 내외의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

* 토지: 부정형의 완경사지로, 콘도미니엄 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(충온온천지구), 가축사육제한구역, 관광지(충온온천관광지)로 지정되어 있어, 지역 개발 및 이용에 관한 특정 규제가 적용됩니다.

1.2. 권리분석

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* 권리관계:

* 말소기준권리: 2012년 7월 11일 한국무역보험공사가 설정한 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 각종 근저당, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (총 등기부채권액 1,952,570,733원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'은 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 본건에 등기된 지상권은 확인되지 않습니다.

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 대항력 있는 임차인: 해당사항 없음. (본건에 별도의 임차인이 등재되어 있지 않으며, 인수할 임차권도 없는 것으로 파악됩니다.)

1.3. 상권분석

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* 본건은 충주 지역의 관광 및 휴양 지구 내에 위치하여, 주변 골프장 및 온천 관광지와 연계된 휴양형 상권을 형성하고 있습니다.

* 일반적인 도심 상권과는 차이가 있으며, 주로 관광객을 대상으로 하는 시설이 입지하기에 적합한 환경입니다.

* 지역 관광 활성화 정책 및 개발 계획에 따라 향후 상권의 잠재적 가치 변화 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 본 물건은 휴양 콘도미니엄으로 현재 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 냉난방, 소화, 승강기 등의 설비가 완비되어 있습니다.

* 주변에 단독주택 및 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 다만, 대규모 쇼핑몰이나 종합병원 등은 본건에서 다소 접근성이 떨어질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 지분매각: 본건은 부동산 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 건으로, 다른 공유자와의 관계 형성 및 향후 소유권 관리, 처분에 있어 복잡한 절차와 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 지분 매각 건의 특성상, 기존 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 본 건에는 공유자 우선매수권 행사 횟수를 1회로 제한하는 특별매각조건이 명시되어 있어, 공유자가 우선매수를 신고할 경우 해당 입찰자는 낙찰받지 못할 위험이 있습니다.

* 극히 낮은 감정가: 13,000,000원으로 책정된 감정가는 해당 물건의 실제 시장 가치와 매우 큰 차이를 보일 가능성이 높습니다. 이는 정확한 시세 파악 없이는 투자 판단을 어렵게 하며, 숨겨진 문제의 존재 가능성을 시사합니다.

* 건물 노후화: 1997년 사용 승인된 건물로서, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 관광지, 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 충주시 앙성면 관광 휴양 지구 내 하일라돈산온천콘도미니엄의 지분 경매 건입니다.

가장 두드러진 특징은 13,000,000원으로 기재된 감정가가 실제 가치와 큰 괴리가 있을 것으로 예상된다는 점입니다.

또한, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권 행사 가능성은 본건의 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전략 수립 시 신중한 접근이 요구됩니다.

이러한 리스크에도 불구하고, 향후 관광 산업 성장 가능성과 극히 낮은 감정가를 통한 시세차익을 기대할 수 있는 잠재적 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 파격적인 감정가: 13,000,000원으로 책정된 감정가는 실제 시장 가치보다 현저히 낮을 것으로 예상됩니다. 이는 철저한 시세 조사를 통해 잠재적인 시세차익을 기대할 수 있는 이례적인 기회로 판단될 수 있습니다.

* 관광지구 입지: 충주 지역의 관광 및 휴양 수요와 연계되어 향후 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수해야 할 법적 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본건의 예상 입찰가는 제시된 13,000,000원의 감정가, 실제 시장 가치, 그리고 본 물건의 지분 매각 특수성을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 명시된 감정가는 통상적인 콘도미니엄 지분의 가치와 비교했을 때 매우 낮아, 이를 맹신하기보다는 철저한 자체 시세 조사 및 현장 방문을 통해 적정 가치를 재산정하는 것이 필수적입니다.

실제 경매 시장에서 유사한 지분 매물의 적정 가격은 물건의 시장 가치, 공유 지분율, 그리고 공유자 우선매수권 행사 여부 및 협의 가능성 등에 따라 수천만 원에서 수억 원 이상까지 다양하게 형성될 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 면밀한 실사 및 시장 조사 없이 정확한 예상 입찰가를 산정하는 것은 불가능합니다. 제시된 감정가가 비정상적으로 낮게 책정된 것으로 판단될 경우, 실제 시장 가치에 기반한 보수적인 접근을 권장하며, 최저 입찰가는 감정가와 무관하게 결정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.