나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4799 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1151-5 비반트 15층1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동에 소재하고, "신중동역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물 내 15층 1502호이며, 외벽 : 석재붙임, 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"업무시설(오피스텔)"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기, 소화전 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 정방형 토지이며, "업무시설 및 제1종근린생활시설" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(중동지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경4799 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 원미구 중동 1151-5 비반트 15층1502호

1.3. 용도

오피스텔 (건축물현황상 업무시설, 제1종근린생활시설)

1.4. 감정가

454,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 10.34㎡ (약 3.13평)

* 토지지분: 10.342㎡ (약 3.13평)

* 건물면적: 69.60㎡ (약 21.05평)

* 건물지분: 69.6㎡ (약 21.05평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

농협은행 (2025타경4799 등기부상 정보)

1.9. 준공 연도

2021년

1.10. 건물 층수

15층 (총 23층)

1.11. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표

1.12. 공부와의 차이

없음

1.13. 기타 참고사항

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음. (경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동에 소재하며, "신중동역" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(신중동역)이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 대체로 평탄한 정방형이며, "업무시설 및 제1종근린생활시설"의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 중심상업지역

* 용도지구: 방화지구

* 기타 용도지구: 지구단위계획구역 (중동지구)

* 도로: 중로2류 (폭 15m~20m) (접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역 (전부제한구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.)).

(참고: 토지거래허가구역 지정은 해당 토지에 대한 규제이며, 오피스텔과 같은 집합건물 매매 시에는 일반적으로 해당되지 않을 수 있으나, 거래 시 관련 내용을 확인하는 것이 중요합니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8 근저당권 (2023-04-03, 농협은행주식회사, 채권최고액 438,000,000원). 이 권리가 매각으로 인해 소멸되는 권리 중 가장 빠른 접수일을 가지고 있습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요는 별도 확인 필요)

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

* 갑1 소유권보존 (2021-12-20)

* 갑4 공유자전원지분전부이전 (2023-04-03, 김일매, 말소)

* 을8 근저당권 (2023-04-03, 농협은행주식회사, 말소기준권리)

* 갑6 임의경매개시결정 (2025-11-19, 농협은행, 말소)

모든 기타 권리들은 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

(주의사항: 임대관계가 미상이므로, 현황 조사 시 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 상세 내역을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 상업지구 및 근린생활시설 밀집

본건이 위치한 지역은 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 상업지역으로, 주변의 다양한 편의시설 및 업무시설을 이용하기 편리합니다.

4.2. 역세권 효과

지하철 신중동역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.3. 복합 용도

건축물대장상 업무시설 및 제1종근린생활시설로 이용 가능한 건부지이므로, 다양한 업종의 임대수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.4. 주변 시설

본건 인근 지역은 상업지구로서 다양한 상업시설, 금융기관, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

(혐오시설 관련: 과거 부천시에는 소각장과 같은 시설이 있었으나, 현재는 문화시설(부천아트벙커) 등으로 전환되었으며, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 있는 것으로 파악되지 않습니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 평지붕의 23층 건물 중 15층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

5.2. 내부 설비

위생설비 및 급·배수시설, 승강기, 소화전 등이 구비되어 있습니다. (설비의 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인하시기 바랍니다.)

5.3. 주변 편의시설

신중동역 인근으로 교통이 편리하며, 주변 상업지역에 각종 쇼핑시설, 음식점, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.4. 주변 교육시설

주변에 학교 등 교육 시설이 다수 분포하고 있어 가족 단위 거주자에게도 비교적 양호한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 집합건물의 경우 일반적인 매매 시 직접적인 제한이 없을 수 있습니다. 다만, 관련 법규 및 규제 사항은 변동될 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 임대관계 미상

현재 임차인이 있는지, 있다면 임대조건은 어떻게 되는지 파악되지 않았습니다. 명도 과정이나 임차인과의 관계에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.3. 현황과 공부의 차이 가능성

본건 구분건물의 내부는 일반적인 이용상황을 고려하였으며, 실제 현황이 공부 서류나 도면표시와 상이할 수 있으므로, 현장 확인 및 재확인이 필수적입니다.

6.4. 건물 설비 작동 상태

설비의 정상 작동 여부는 입찰 시 별도로 확인해야 하므로, 수리 필요성이 발생할 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축급의 오피스텔로, 부천시 원미구 중동의 중심상업지역 내 신중동역 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 우수하고 주변 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리분석 상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확해 보입니다.

다만, 임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서 변수가 될 수 있으며, 토지거래허가구역 지정이나 공부와의 차이 가능성 등은 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 확인해야 할 사항입니다. 감정가는 4억 5천4백만원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔 (2021년 준공)

* 초역세권 (신중동역 인근) 및 중심상업지역 입지

* 권리관계 명확 (말소기준권리 이하 대부분 소멸)

* 안정적인 임대수익 기대 가능한 지역

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 건물(VIVANT) 69.6㎡ 면적의 14층 물건이 2024년 12월 20일에 35,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 15층으로 층수 이점이 있어, 이를 감안할 때 현재 시장가치는 약 360,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(454,000,000원) 대비 최근 실거래가 수준이 낮으므로, 시세보다 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 325,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.