나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72713 [1] 경기도 남양주시 진접읍 내각리 729-4 1층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토평 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 남양주시 진접읍 내각리 소재 '풍양초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 위치하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층건내 제1층 제1호로서 (사용승인일 : 1992. 09. 08) 외벽 : 적벽돌치장쌓기 내벽 : 벽지 및 일부 타일 창호 : 목재 및 샤시 2중 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 거실, 욕실 겸 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스 보일러에 의한 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 로폭 약 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 상대보호구역(풍양초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본인이 거주하는 것으로 탐문조사되었음. 2) 본 건 구분건물은 지상보다 50~60cm 낮은 지반에 건물바닥이 위치하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72713 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 내각리 729-4 1층1호

용도: 다세대주택

감정가: 74,000,000원

1.3. 토지 정보

토지면적: 32.60㎡ (약 9.86평)

토지지분: 32.6㎡ (약 9.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 44.34㎡ (약 13.41평)

건물지분: 44.34㎡ (약 13.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

사용승인일: 1988년 01월 26일 (건축물표제부 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 내각리 소재 '풍양초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거 생활 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 위치하여 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 이력은 강주성(2011.02.01), 이귀만(2013.12.03), 최효순(2019.09.19)으로 확인됩니다.

말소기준권리인 근저당(주식회사오케이대부가산, 2024.03.08) 이하 모든 후순위 권리(근저당부채권질권, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

등기부채권 총액은 67,068,833원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

탐문 조사 결과, 본건에는 소유자 또는 점유자가 거주 중인 것으로 추정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

최근 주변 지역의 다세대 및 연립주택 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 경기 남양주시 진접읍 내각리 765-4 (봉화맨션, 1997년식, 69.72㎡): 110,000,000원 (2026.05.15) - 평당 약 1,577,000원

* 경기 남양주시 진접읍 내각리 산31-7 (동부진주, 1986년식, 42.93㎡): 80,000,000원 (2026.05.04) - 평당 약 1,863,000원

* 경기 남양주시 진접읍 내각리 188-10 (이현궁안에101동, 2009년식, 55.74㎡): 131,000,000원 (2026.07.17) - 평당 약 2,350,000원

4.2. 시세 분석

본건(진접읍 내각리 729-4)은 건물 면적 44.34㎡ (약 13.41평), 토지 면적 32.60㎡ (약 9.86평), 사용승인 1988년으로, 비교적 연식이 있는 다세대주택입니다.

유사 면적의 동부진주(1986년식, 42.93㎡)가 평당 약 186.3만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 시세는 약 7,900만원 이상으로 평가될 수 있습니다.

감정가 74,000,000원은 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 최고가 거래 사례보다는 다소 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 아파트, 연립, 다세대 주택과 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

본건 북측 인근에 풍양초등학교가 위치하여 통학이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 다음과 같은 제한사항이 존재합니다.

* 상대보호구역(풍양초등학교)

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등/용도:주택)

이러한 제한사항은 향후 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 건물 관련 특이사항

건물 바닥이 지반보다 50~60cm 낮은 지반에 위치하고 있어, 반지하와 유사한 구조로 습기, 결로, 단열 등 유지 관리에 유의해야 할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

탐문 조사 결과 현재 소유자 또는 점유자가 거주 중인 것으로 추정되므로, 명도에 대한 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍 내각리의 다세대주택으로, 풍양초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의성과 교육 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없으며, 임차인 관련 문제도 없을 것으로 예상됩니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었으나, 토지 이용 제한과 건물 구조상의 특이사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 안전하게 소유권 확보가 가능합니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 풍양초등학교 인근으로 주거 가치가 있습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 비교적 저렴하게 책정되었습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 74,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 거래 사례를 바탕으로 본건의 시세는 약 79,000,000원 ~ 82,000,000원으로 추정됩니다.

현재 소유자 점유 추정으로 인한 명도 변수를 고려할 때, 감정가와 시세, 명도 가능성을 종합적으로 고려하여 75,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최초 입찰 시에는 보수적으로 접근하여 75,000,000원 부터 고려해볼 수 있습니다.

입찰 희망가: 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.