나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12311 [1] 서울특별시 영등포구 양평동1가 20 신동아아파트 제5동 제7층 제705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 '관악고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(양평역 5호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건내 제7층 제705호로서, (사용승인일 : 1982.04.06) 외 벽 : 모르타르위 페인트 등 마감, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 10m, 내외 남측으로 노폭 약 20m 내외 및 서측으로 노폭 약 11m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 공원(신동아아파트 재건축정비구역 내 공원)(저촉), 도로(저촉), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역기타(주택과 문의)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)),건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

경매 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12311 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정, 등기부등본상 근저당권자)

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동1가 20, 신동아아파트 제5동 제7층 제705호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 1982년 4월 6일

1.3. 면적 및 가격 정보

감정평가액: 910,000,000원 (구억 천만원)

토지 면적: 38.11㎡ (약 11.53평)

건물 면적 (전용 면적): 50.81㎡ (약 15.37평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

재건축 구역 내 위치

대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동1가 소재 관악고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 양평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 30m, 동측 약 10m, 남측 약 20m, 서측 약 11m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 2021년 4월 12일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

경매로 인해 말소될 권리: 근저당, 가압류 등 (말소기준권리보다 후순위 권리)

등기부채권 총액: 364,773,588원

3.2. 임차인 분석

임차인: 한 (전입일자: 2010년 7월 12일, 확정일자: 2010년 7월 12일)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 12월 5일

인수 보증금 합계: 0원 (본 건은 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 분석됩니다.)

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당 여부 및 실제 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (존재 시 인수)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 주변으로 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

4.2. 재건축 관련 정보

본 물건은 재건축 정비구역 내에 위치하고 있어, 향후 재건축 사업 진행에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 다만, 재건축 사업 진행 일정 및 방식에 따라 변동성이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

아파트 명칭: 양평신동아아파트

총 동수: 5개 동

총 세대수: 501세대 (해당 동 5동은 135세대)

최고 층수: 15층

사용 승인일: 1982년 4월 6일

본건은 5동 7층에 위치합니다.

5.2. 편의시설

복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.3. 주차시설

단지 내 총 주차대수는 339대 (지상 12대, 지하 4대 - 이는 전체 단지 기준이며, 동별, 세대별 주차 공간은 상이할 수 있습니다. 제공된 정보상 '주차설비'는 잘 갖추어져 있는 것으로 보입니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 도시지역, 준공업지역 내에 위치하며, 공원(재건축정비구역 내), 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역(외국인 등, 아파트) 등에 속해 있어 건축 및 개발, 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다. 특히, '폐기물매립시설 설치제한지역'이나 '대공방어협조구역' 등은 확인이 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

비록 인수 보증금이 0원으로 분석되지만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 감정가와 시세 간의 큰 괴리

본 건의 감정평가액은 9억 1천만원으로 책정되어 있으나, 최근 유사 면적(50.81㎡)의 거래 사례가 약 9천 8백 5십만원에 이루어진 점을 감안할 때, 감정가와 실제 시장 시세 간에 현저한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가의 오류 가능성 또는 향후 경매 진행 시 최저 입찰가가 대폭 하향 조정될 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구에 위치한 재건축 가능성이 있는 아파트로, 입지 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 다만, 감정평가액과 최근 실거래가 사이에 매우 큰 괴리가 존재한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 없는 것으로 파악되어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 이에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다. 재건축 사업 진행 시 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재 감정가는 시장 현실과 동떨어져 있어 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 정비구역 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력 보유

* 지하철 양평역 역세권으로 우수한 교통망

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담 없음 (0원)

* 감정가 대비 현저히 낮은 실거래가로 인한 저가 매수 기회 가능성 (단, 감정가의 적정성 재검토 필수)

9. 예상 입찰가

본 건과 동일한 면적(50.81㎡)의 최근 실거래 사례가 2026년 1월 3일 98,500,000원에 있었습니다. 본 물건의 감정가는 910,000,000원으로 시장 시세와 큰 차이를 보입니다. 만약 현 시세 기준으로 입찰한다면, 유사 면적 실거래가 수준을 고려하는 것이 합리적입니다.

현재 시세 및 유사 면적 실거래가, 인수 부담금 없음 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원 (일억원) 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 법원 경매 절차상의 최저 매각 가격(감정가)과는 무관하며, 오직 현재 시장 가치와 경쟁 상황을 고려한 추정치입니다. 감정가의 적정성에 대한 심층적인 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.