나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64904 [1] 경기도 파주시 금촌동 353-5 라까사2 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재, "금촌초등학교" 북서측 인근에 위치하는 라까사2 제2층 제201호로서, 주위는 다세대주택, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제2층 제201호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 공동주택(도시형생활주택-단지형다세 대주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약8m , 동측으로 폭 약4m의 도로와접함.

토지이용계획 및 제한상태

금촌동 353-5 도시지역 , 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역(09.07.31) , 완충녹지(저촉), 가축사육제한구 역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금촌초 등학교, 반드시 교육청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구 역(2012-12-26)(금촌초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26)) <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8. 26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 금촌동 353-7 , 금촌동 353-18 도시지역 , 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역(09.07.31) , 완충녹지(저촉), 가축사육제한구 역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금촌초 등학교, 반드시 교육청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구 역(2012-12-26)(금촌초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26)) <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8. 26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

의뢰목록상 353-5 필지이나, 현황 353-5외 2필지상에 건립되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 서경동)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.24.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64904 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 금촌동 353-5 라까사2 2층201호

용도: 도시형생활주택 (공동주택-단지형다세대주택)

감정가: 263,000,000원

건물면적: 61.40㎡ (약 18.57 평)

토지면적: 52.48㎡ (약 15.88 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 신청채권자인 주택도시보증공사가 (양도전:주택임차권자 서경동) 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 2026.03.24.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

감정평가서상 본건은 353-5 외 2필지 상에 건립되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금촌초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역이며, 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(금촌초등학교), 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.08.25.까지) 등에 해당됩니다.

2.4. 주변 환경 분석

금촌초등학교가 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설 밀집 지역으로 생활 편의성은 보통입니다. 현재 조사된 정보상으로는 금촌초등학교 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 토지이용계획 상 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 언급되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매(갑7, 접수일자 2025-11-26)입니다.

주택임차권(을1, 권리자 서경동, 금액 259,000,000원, 접수일자 2023-12-04)이 말소기준권리보다 선순위이나, 신청채권자인 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서에 따라 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에 동의하였으므로, 낙찰자는 임차보증금 259,000,000원을 인수하지 않습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서 , 보증금: 259,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-07-15, 확정일자: 2021-06-21, 배당신고일자: 2023-12-04, 대항력: 없음. (인수조건변경확약서 제출로 대항력 포기)

* 임차인: 라 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-12-02, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음.

* 임차인: 이 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-12-02, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 없음, 대항력: 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 금촌동 일대에 위치하며, 주변이 다세대주택 및 근린생활시설 등과 혼재된 지역으로, 상권은 지역 생활권 위주로 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 용도

건물은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 주위 환경은 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 금촌초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

의뢰 목록상 353-5 필지이나, 현황 353-5 외 2필지 상에 건립되어 있어 토지 경계 및 소유 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지이용계획 상 일부 제한 사항(완충녹지 저촉, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등)이 존재하므로, 향후 건축 또는 재개발 시 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경 관련

주택임차권자의 대항력 포기 및 말소 동의로 인해 임차보증금 인수 부담은 없으나, 관련 서류 및 법적 효력을 면밀히 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 금촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 금촌초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 건물은 2020년경 준공되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

권리분석상 가장 중요한 점은 HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경확약서 제출로 인해 선순위 주택임차권(서경동)의 보증금 259,000,000원을 인수하지 않는다는 것입니다. 이는 낙찰자의 실질적인 인수 금액을 크게 낮추는 요인이 됩니다.

감정가는 263,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 실거래가 분석 결과 시세는 약 160,600,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 대비 낮은 수준이며, HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 이러한 시세 반영이 가능해 보입니다.

다만, 공부상 토지 면적과 현황상의 차이, 일부 토지 이용 제한 사항 등은 추가 확인 및 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의로 인한 임차보증금 인수 부담이 없음 (인수 보증금 0원).

* 2020년 준공으로 건물 연식이 비교적 신축에 해당함.

* 금촌초등학교 인근 주거지역으로 잠재적 수요 존재.

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 적정 낙찰가 확보 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건 건물 면적(61.40㎡, 약 18.57평)의 현 시세는 평당 약 865만원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 160,600,000원으로 산정됩니다.

감정가(263,000,000원) 대비 현 시세가 현저히 낮으며, HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점을 감안할 때, 시세 수준에서 경매 물건의 특성을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 155,000,000원

본 범위는 추정 시세 및 경매 특성을 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.