나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73679 [1] 경기도 연천군 청산면 대전리 642 발전시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 연천군 청산면 대전리 소재 대전1리 복지회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중.소규모 공장 및 임야 등이 소재하는바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 발전시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 3미터 내외, 동측으로 노폭 약 11미터 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역(청산도시지역경계), 일반공업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철골철근콘크리트구조 기타지붕 지상 2층 건물로서, 외벽 : 외장판넬 마감 등, 내벽 : 내장판넬 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

발전시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

대상물건의 소재지가 등기사항전부증명서상 대전리 594번지로 등재 되어있으나, 현황은 도시개발사업으로 인하여 환지된 대전리 642번지 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 연천군 청산면 대전리 소재 대전1리 복지회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중.소규모 공장 및 임야 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 토지이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재 발전시설 건부지로 이용중임.

2.4. 도로상태

북측으로 노폭 약 3미터 내외, 동측으로 노폭 약 11미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역(청산도시지역경계), 일반공업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 배출시설설치제한지역(임진강유역), 일반산업단지.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

* 2002-04-09: 소유권이전 (김원식 외 2명)

* 2010-02-08: 소유권이전 (유일에너지주식회사)

* 2011-11-29: 소유권이전 (유일에너지주식회사)

* 2014-03-21: 소유권이전 (지에스플라텍주식회사)

* 2015-12-30: 소유권이전 (지에스에너지주식회사)

* 2016-04-29: 소유권이전 (주식회사포스코아이씨티)

* 2018-07-03: 소유권이전 (주식회사보광에너지)

* 2018-07-23: 소유권이전 (지에스에너지주식회사)

* 2019-10-25: 소유권이전 (에코에너지주식회사)

* 2019-10-25: 근저당 (신한은행, 1,800,000,000원, 말소기준권리)

* 2025-11-18: 압류 (연천군, 말소)

* 2025-11-19: 근저당 일부이전 (신용보증기금, 말소)

* 2025-11-26: 임의경매 (신용보증기금, 1,425,921,044원, 2025타경73679, 말소)

* 2026-03-23: 임의경매 (신한은행, 2026타경134, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,800,000,000원

3.2. 건물 등기부 요약

* 2015-11-02: 소유권이전 (지에스플라텍주식회사)

* 2015-12-30: 소유권이전 (지에스에너지주식회사)

* 2019-10-25: 소유권이전 (에코에너지주식회사)

* 2019-10-25: 근저당 (신한은행, 1,800,000,000원, 말소기준권리)

* 2025-11-19: 근저당 일부이전 (신용보증기금, 말소)

* 2025-11-26: 임의경매 (신용보증기금, 1,425,921,044원, 2025타경73679, 말소)

* 2026-03-23: 임의경매 (신한은행, 2026타경134, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,800,000,000원

3.3. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 10월 25일 접수된 신한은행 근저당권입니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 등기부상 확인되지 않으며, 본 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리는 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사제이피에너텍 (대표자 조 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-08-16

* 대항력: 있음

* 비고:

3.6. 채권자 및 채무 총액

본 건의 주요 채권자는 신한은행(18억원)이며, 경매 신청 채권자는 신용보증기금(14억원 이상)입니다. 등기부상 채권 총액은 1,800,000,000원입니다.

3.7. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 지상권 개요가 기재되어 있으나, 등기부상 해당 권리가 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

제공된 정보에 따르면, 대상 물건 주위는 중.소규모 공장 및 임야 등이 소재하는 지역으로, 대규모 상업시설에 대한 정보는 부족합니다.

4.2. 지역 산업 특성

대상 물건이 위치한 연천군 청산면 지역은 산업단지가 포함되어 있으며, 중소규모 공장이 분포하는 산업 관련 입지 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대상 물건 인근에 대전1리 복지회관이 소재합니다.

5.2. 주변 공공시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능하나, 상세한 공공시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인

주식회사제이피에너텍은 보증금 0원, 차임 0원에도 불구하고 사업자등록일(2018-08-16) 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 인수되는 보증금은 0원이지만, 임대차 관계의 실질적 내용 및 추후 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

6.2. 건물 미사용승인

물건명세서상 해당 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 확인되었습니다. 이는 건축 관련 법규 위반 소지가 있으며, 향후 건축물 사용 및 관리에 제약을 받을 수 있습니다.

6.3. 중복사건 및 유동화물건

본 물건은 중복 사건 및 유동화 물건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행이나 권리 관계 확인에 있어 추가적인 복잡성이나 변동 가능성이 존재합니다.

6.4. 지상권 (존재 가능성)

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리가 확인되지 않았습니다. 실제 지상권이 존재하는 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.5. 공부와의 차이 (소재지)

건축물 현황은 도시개발사업으로 인한 환지로 대전리 642번지에 소재하나, 등기사항전부증명서상 대전리 594번지로 등재되어 있던 점(현재는 642번지로 일치된 것으로 보이나, 이에 대한 추가적인 명확한 확인 필요). 현황과 공부는 일치한다고 명시되어 있습니다.

6.6. 토지이용 제한 사항

일반공업지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역 등 다양한 토지이용 제한이 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 연천군 청산면 대전리에 위치한 발전시설용 토지 및 건물입니다. 감정가는 약 22억원이며, 토지 약 862평, 건물 약 617평 규모입니다.

7.2. 주요 특징

중소규모 공장 및 임야가 혼재된 지역에 위치하며, 차량 진출입 및 대중교통 이용이 가능한 수준입니다. 일반공업지역으로 지정되어 있어 산업 시설 입지에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 건축물 미사용승인, 대항력 있는 임차인 존재, 복잡한 등기 기록 등의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업 시설 용도 적합성

일반공업지역에 위치하며 발전시설로 이용 중인 점은 관련 산업 종사자에게 매력적인 투자 포인트가 될 수 있습니다.

8.2. 넓은 토지 면적 활용 가능성

총 860평 이상의 넓은 토지 면적은 향후 시설 증축, 재건축 또는 기타 사업 목적으로의 활용 가능성을 제공합니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

(제공된 정보만으로는 지역 개발 잠재력에 대한 상세한 분석이 어렵습니다. 추가적인 지역 정보 확인이 필요합니다.)

9. 예상입찰가

9.1. 참고 정보

본 물건의 감정가는 2,200,379,200원입니다. 등기부상 채권 총액은 1,800,000,000원이며, 임의경매 신청 채권액은 1,425,921,044원입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

9.2. 산정 불가 사유

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필요합니다.

* 본 물건과 유사한 조건(면적, 용도, 지역 등)의 최근 실거래가 및 유사 물건 경매 낙찰가 분석

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 실제 이용 현황, 잠재적 리스크(특히 지상권 및 임차인 관련)의 실사

* 지역의 산업 수요 및 개발 계획에 대한 심층 분석

* 경매 절차의 진행 상황 및 경쟁 입찰 예상률 고려

따라서, 제공된 정보만으로는 객관적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.