나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53840 [1] 경기도 시흥시 조남동 652-2 시흥목감레이크타운 8층817호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 산현공원 북측 인근에 위치하며 부근은 오피스텔, 아파트단지, 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 인조석타일 붙임 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비, 기타 관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인, 내부구조는 외부관찰 및 건축물대장 현황도면을 참조하였으며 업무진행시 내부현황, 관련설비 등은 재확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53840 (1)

소재지: 경기도 시흥시 조남동 652-2 시흥목감레이크타운 8층817호

구분: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 1억 5,300만원

1.2. 면적

토지면적: 7.87㎡ (약 2.38평)

토지지분: 7.8673㎡ (약 2.38평)

건물면적: 39.16㎡ (약 11.85평)

건물지분: 39.16㎡ (약 11.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

준공일: 2019년 1월 31일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 조남동 소재 산현공원 북측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 아파트단지, 생활편의시설 등이 소재한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

본건 남측으로 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 사건 개요

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 김기영입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑2 (2019-04-12): 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 이승빈) - 매매 신탁재산의 처분

* 갑5 (2025-11-24): 강제경매 (권리자: 김기영, 147,000,000원) - 말소기준권리

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김기영 (김 )

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-01

* 확정일자: 2025-04-28

* 배당신고일자: 2025-11-21

* 대항력: 있음.

3.4. 인수되는 권리

본 건 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

김기영 (김 ) 임차인은 전입일자 2020년 6월 1일 기준으로 대항력을 보유하고 있으나, 본 건 강제경매의 채권자가 김기영 본인이며, 말소기준권리인 본 경매 개시 결정 등기가 말소될 예정이므로, 임차인의 보증금은 경매 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 시흥시 조남동 일대는 오피스텔, 아파트 단지 및 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 상업 기능이 활성화된 지역입니다.

주변에 산현공원이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 특성

교통 접근성이 양호하며, 차량 이용 시 주변 지역과의 연계가 용이합니다.

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 상권 발달 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 오피스텔, 아파트 단지 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 생활이 편리합니다.

5.2. 건물 설비

본건 건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비 등 기본적인 생활 및 안전 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

김기영 (김 ) 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 본 경매 절차에서 보증금이 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 지연이나 예상치 못한 이슈에 대한 대비가 필요할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 규제

본건은 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 등 다수의 규제 지역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 공부상 차이

본건 위치 확인, 내부 구조는 외부 관찰 및 건축물대장 현황도를 참조하였으며, 실제 내부 현황 및 관련 설비 등은 업무 진행 시 재확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 환경 분석 결과, 지도 및 위성 사진상 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 조남동에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 조건과 생활 편의성이 양호한 편입니다.

주변 상권이 발달하고 있어 임대 수익 창출 또는 실거주 목적으로 고려해 볼 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 경매 절차에서 보증금이 인수되지 않을 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 명도 과정에서의 잠재적 리스크와 토지이용계획상의 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 준수한 입지: 산현공원 인근에 위치하며, 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역입니다.

* 권리관계 명확성: 임차인의 보증금 미인수 예상으로 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 없을 가능성이 높습니다.

* 지역 개발 가능성: 지구단위계획구역, 일반상업지역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 153,000,000원

최근 매매 사례:

* 2026년 2월 5일, 7층, 42.46㎡ (전용면적 추정) 오피스텔이 140,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 건물면적(39.16㎡)은 최근 거래된 사례(42.46㎡)보다 약간 작으나, 동일 단지 내 유사 물건이므로 시세 참고가 가능합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 매매 사례(14,000만원)를 고려하고, 본 건의 건물면적(39.16㎡) 및 층수(8층) 등을 감안할 때, 예상 입찰가는 1억 3,000만원에서 1억 4,500만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.