나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53823 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1886-4 서해2차아파트 203동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "서해고등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 건물내 제3층 제304호 로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감. 창호 : 샤시 창호 임.

이용상태

아파트 (방3, 욕실2, 주방/식당,거실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 방화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 광평수의 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설 되어 있으며 아파트 단지 남동측 출입로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 후첨 "내부구조도"는 현장 조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성한 것으로 현황과 다소 상이 할수 있으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경53823 (1)

1.2. 소재지

경기도 시흥시 정왕동 1886-4 서해2차아파트 203동 3층304호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

281,000,000원

1.5. 토지 면적

58. 70㎡ (약 17.76평)

1.6. 건물 면적

62. 26㎡ (약 18.84평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.9. 채권자

애큐온저축은행 (본건 임의경매 신청 채권자)

1.10. 특이사항

유동화 물건

1.11. 주의사항

-

1.12. 특수 물건 정보

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "서해고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 포장도로 개설이 잘 되어 있으며, 아파트 단지 남동측 진입로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

단지 내 도로망이 잘 구축되어 있으며, 남동측으로 도로가 연결되어 외곽 공도와 연계성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 을16 근저당 (신한은행, 2018-07-13)을 기준으로, 이후 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 321,645,817원으로 파악됩니다.

3.2. 말소기준권리

을16. 근저당권 (신한은행, 2018-07-13, 176,400,000원)

3.3. 인수/소멸되는 권리

매각으로 인해 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

- 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

- 임대 관계: 임대 관계 미상으로, 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 정확한 내부 현황 파악이 어려울 수 있습니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의 시설이 비교적 잘 갖추어진 지역입니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 건물 내 제3층 제304호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 마감되었습니다.

5.2. 이용 상태

아파트로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 욕실 2개, 주방/식당, 거실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

5.3. 설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비, 방화 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.4. 아파트 단지 정보

- 아파트명: 서해2차아파트

- 주소: 경기도 시흥시 정왕동 1886-4

- 사용승인일: 1998년 7월 25일

- 총 동수: 18개 동

- 총 세대수: 570세대

- 최고층: 10층

- 주차대수: 총 709대 (지상 12대, 지하 24대, 기타 541대)

- 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

5.5. 아파트 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 면적(62.26㎡)의 아파트 매매가는 2026년 6월 27,300만원, 2026년 7월 28,500만원에 실거래되었습니다. 평균가는 약 27,900만원입니다.

감정가 28,100만원은 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 동 및 층수에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

본건은 전용면적 62.26㎡ (약 18.84평)이며, 유사 면적의 공급면적(분양면적)은 약 103㎡ 내외로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 불명확하여, 임차인이 존재할 경우 명도에 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.3. 내부 구조도 참고 사항

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조와 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설 조사

(외부 검색 결과)

경기도 시흥시 정왕동 1886-4 일대를 지도 서비스로 검색한 결과, 인근에 대규모 산업단지(시화국가산업단지)가 위치하고 있습니다. 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)이 바로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않으나, 산업단지에서 발생하는 소음, 분진, 교통량 등의 간접적인 영향을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 서해2차아파트 203동 304호로, 아파트 밀집 지역 내에 자리하여 주거 환경이 양호합니다. 교통 접근성 및 생활 편의 시설 이용이 편리하며, 단지 규모도 적절합니다.

권리분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸 예정으로 인수할 권리는 없어 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이며 실제 내부 구조가 공부와 다를 가능성이 있어 명도 및 이행 과정에서 주의가 필요합니다. 또한, 인근 산업단지로 인한 간접적인 영향도 고려해야 할 사항입니다. 현재 시세 대비 감정가가 적절한 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 정왕동의 신축 아파트 단지와 비교 시 상대적으로 저렴한 가격대로 진입 가능성.

* 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있는 아파트 단지 내 위치.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 인수할 권리 부담이 적음.

* 교통 및 생활 편의 시설 이용이 편리한 입지.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(62.26㎡ 기준)가 27,300만원 ~ 28,500만원으로 형성되어 있으며, 감정가는 28,100만원입니다.

본건의 잠재적 리스크(임대차 관계 미상, 내부 구조 불확실성, 인근 산업단지 영향 등)를 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 또는 그 이하에서도 입찰을 고려할 수 있습니다.

적정 입찰가 범위는 약 27,500만원 ~ 29,000만원으로 제안하며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 임장 활동, 단지 내 시세 조사를 심층적으로 진행한 후 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.