나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53666 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 628-10 비발디파크 씨동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층 건 내 제2층 제201호로서, 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 상세 이용상태는 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 15미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합 ), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지 역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

한국주택금융공사(양도전:임차인 이세중)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.07.09. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53666 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 628-10 비발디파크 씨동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 149,000,000원

* 토지면적: 28.02㎡ (약 8.48평)

* 건물면적: 61.34㎡ (약 18.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: HF 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽은 석재 붙임 등 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 등 마감, 창호는 샷시 창호 등 마감임.

* 이용상태: 본건은 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 15미터 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2024.10.18.)

* 본 경매는 한국주택금융공사에 의해 신청된 부동산강제경매 사건입니다.

* 등기부상 주요 권리 내역:

* 주택임차권: 이세중, 보증금 205,000,000원, 2024년 7월 19일 말소 예정.

* 강제경매: 한국주택금융공사, 채권액 231,491,135원, 2025년 11월 24일 개시.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이세중

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 31일

* 확정일자: 2022년 4월 29일

* 배당신고일자: 2024년 7월 19일

* 대항력: 없음

* 주의사항 및 확약서 내용: 한국주택금융공사(양도전:임차인 이세중)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026년 7월 9일에 제출되었습니다.

* 권리분석 결과, 임차인 이세중은 대항력이 없으며, 확약서 제출로 인해 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기준):

* 2026년 7월 7일, 부곡동 651-2번지 '호산아트'(2017년 건축, 전용면적 53.39㎡) 매매가 166,000,000원

* 2026년 7월 7일, 부곡동 620-11번지 '베니스'(2016년 건축, 전용면적 52.17㎡) 매매가 140,000,000원

* 2026년 7월 2일, 부곡동 684-11번지 '다정하이츠빌라'(2001년 건축, 전용면적 59.94㎡) 매매가 128,000,000원

* 상기 최근 매매 사례들을 종합해 볼 때, 건축 연도가 비교적 최신인 다세대주택의 경우 약 1억 4천만원에서 1억 6천만원 사이의 시세가 형성되어 있습니다. 본 건은 2014년 준공으로 비교적 최근 건물에 해당합니다.

* 본 건의 전용면적은 61.34㎡ (약 18.56평)이며, 감정가는 149,000,000원입니다. 이는 평당 약 800만원 수준으로, 최근 거래 사례의 평당 시세(약 213만원 ~ 307만원/㎡)와는 단순 면적 비교에 어려움이 있습니다. 그러나 건물의 가치를 종합적으로 고려했을 때, 감정가는 주변 시세 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 주변의 전월세 정보는 매매 정보와 동일하게 제공되었으나, 매매 가격을 기준으로 시세 흐름을 파악하는 것이 더 유용합니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 부곡초등학교 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 생활의 편의성이 있습니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 이세중의 확약서 제출 내용: 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의로 명도 부담이 없다고 판단되나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 본 건은 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되었으므로, 현재로서는 직접적인 제한 사항은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 소재합니다.

* 권리분석상 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금이 없으므로, 명도 부담이 최소화될 것으로 예상됩니다.

* 건축물대장상 '비발디파크 C동'으로 확인되며, 5층 건물 중 2층에 위치합니다.

* 감정가는 1억 4,900만원으로, 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 전반적으로 권리상의 문제가 없고 입지 및 가격 경쟁력이 있어 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명도 위험 최소화: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 명도가 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가가 책정되었습니다.

* 우수한 생활 환경: 학교, 공원 등 주거 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 안정적인 수요: 다세대 주택 밀집 지역으로 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 149,000,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 최근 주변 다세대주택의 매매가는 1억 2,800만원에서 1억 6,600만원 수준입니다.

* 본 건의 감정가는 해당 시세 범위의 중간 정도에 위치합니다.

* 안정적인 권리 관계와 양호한 입지를 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서의 낙찰 가능성이 있습니다.

* 일반적인 경매 낙찰가율을 고려하여, 감정가의 90% ~ 100% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 145,000,000원 (1억 4,500만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.