나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43022 [1] 경기도 평택시 고덕동 2048-3 삼성에이아이센터주건축물제1동 3층306호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 지식산업센터, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 9층 건물 중 제3층 제306호외 3개호로서, 외 벽 : 복합판넬마감 등임. 창 호 : 페어그라스창호임.

이용상태

일련번호1)~4)지식산업센터임.

설비내역

공용 위생설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약20미터의 도로와 접하며, 남동측으로 노폭 약8미터의 보행자도로와 접함 .

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계미상임. - 본건 건물의 명칭이 제시목록 및 등기사항전부증명서상 삼성에이아이센터주건축물제1동, 집합건축물대장상 삼성에이아이센터((주)대흥도시개발)주건축물제1동, 현황은 S.A.C임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

물건명: 삼성에이아이센터주건축물제1동 3층306호

사건번호: 평택지원 2025타경43022 (1)

용도: 지식산업센터

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

감정가: 193,000,000원

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지 면적: 14.98㎡ (약 4.53평)

토지 지분: 14.98㎡ (약 4.53평)

건물 면적: 44.00㎡ (약 13.31평)

건물 지분: 44㎡ (약 13.31평)

1.3. 건물 정보

건물 명칭: 제시목록 및 등기상 명칭은 삼성에이아이센터주건축물제1동, 집합건축물대장상 명칭은 삼성에이아이센터((주)대흥도시개발)주건축물제1동이나, 현황은 S.A.C로 확인됨.

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 9층 건물 중 3층

사용승인일: 2020-08-21

건축 면적: 2,453.65㎡

연면적: 22,416.38㎡

주요 용도: 지식산업센터, 제2종근린생활시설 (일반음식점)

1.4. 기타 기본정보

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2048-3 (도로명주소: 경기도 평택시 고덕중앙로 294)

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역 (고덕국제화지구), 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (효명중고), 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시에 한함).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 고덕국제화지구 개발의 중심부에 해당하며, 대규모 산업단지인 삼성전자 평택캠퍼스와 인접하여 직주근접성이 우수합니다.

2.2. 교통 및 도로 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 본건 북동측으로는 노폭 약 20미터의 도로, 남동측으로는 노폭 약 8미터의 보행자도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구) 등으로 지정되어 있어 체계적인 도시개발이 진행되는 지역입니다. 다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역(효명중고), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등의 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 국민은행 근저당권 (접수일자: 2020-11-02, 권리금액: 170,400,000원).

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 을1: 국민은행 근저당권 (말소기준권리)

* 갑3: 국민은행 임의경매개시결정 (접수일자: 2025-11-19, 권리금액: 568,178,034원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김 (임차인: 김지연)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2022-11-11

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주식회사와이에스홀딩스

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2023-01-04

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

3.5. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 고덕국제화지구는 평택시의 핵심 개발 지역으로, 삼성전자 평택캠퍼스를 중심으로 첨단 산업단지와 관련 배후 단지가 조성되고 있습니다. 이는 풍부한 직장인 수요와 배후 소비 시장을 형성할 것으로 기대됩니다.

4.2. 배후 수요

삼성전자 평택캠퍼스 및 인근 산업단지 종사자들을 주요 배후 수요로 예상할 수 있습니다. 또한, 지역 내 주거 단지 및 상업 시설 개발이 진행됨에 따라 유동 인구 및 잠재적 임차 수요도 증가할 것으로 보입니다.

4.3. 임대 가능성

본건은 지식산업센터 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 임대 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 최근 조사된 바에 따르면 고덕신도시에 지식산업센터 공급이 많아 공실률이 높고 임대료가 하락하는 추세가 관찰되어, 임대 시장의 경쟁이 치열할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 고덕동 행정복지센터가 가까이 위치해 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역(효명중고)으로 지정되어 있어 인근에 효명중학교 및 효명고등학교가 있음을 알 수 있습니다. 향후 교육 시설 확충도 기대됩니다.

5.3. 공공 및 문화시설

고덕국제화지구 내에는 함박산 중앙공원, 평택 아트센터, 평택 박물관, 평택 중앙 도서관(예정) 등 다양한 문화 및 공공 시설이 계획 또는 조성 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 절차 상 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 명칭 상이: 제시목록 및 등기상 명칭과 현황 명칭이 달라 행정 처리 시 혼선이 발생할 수 있으나, 관련 서류 확인을 통해 해결 가능합니다.

6.2. 지역 개발 및 환경 문제

* 지식산업센터 공급 과잉: 고덕신도시에 지식산업센터 공급이 집중되어 공실률이 높고 임대 수익률이 저조한 상황. 이는 본 물건의 임대 수익성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 지역 환경 이슈: 고덕국제화지구 내 일부 지역에서 과거 폐기물 무단 방치 및 토양 오염 문제가 제기된 바 있습니다. 이는 지역 전체의 환경 이미지에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 인프라 부족: 삼성전자 평택캠퍼스와의 교통 연계성이 일부 부족하다는 지적과 함께, KTX 경기남부역 계획 백지화 등 기반 시설 확충에 대한 우려가 있습니다.

6.3. 명도 관련

* 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕국제화지구 내에 위치하여 삼성전자 평택캠퍼스라는 강력한 배후 수요를 가진다는 장점이 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되는 권리 외에 인수할 권리나 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

하지만, 최근 고덕신도시 내 지식산업센터 시장은 공급 과잉으로 인한 높은 공실률과 임대료 하락세를 보이고 있어, 투자 대비 수익률 확보에 신중한 접근이 필요합니다. 더불어, 지역 내에서 불거졌던 환경 문제 및 교통 인프라 관련 이슈들도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 삼성전자 평택캠퍼스와 인접한 고덕국제화지구라는 미래 가치가 높은 지역.

* 권리: 인수할 권리 및 보증금이 없어 명도 및 소유권 확보가 용이함.

* 개발 잠재력: 계획적인 도시 개발이 진행 중인 지역으로, 장기적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 근거

본건의 감정가는 193,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가격을 산정하게 됩니다.

다만, 최근 고덕신도시 지식산업센터 시장은 공급 과잉으로 인한 공실률 증가와 임대 수익률 하락 추세가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 분양가 대비 상당한 가격 하락 매물이 존재하며, 임대 수익률이 마이너스인 경우도 보고되고 있습니다. 이러한 시장 상황을 감안할 때, 감정가 대비 높은 금액으로 입찰할 경우 투자 위험이 커질 수 있습니다.

9.2. 유의사항

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점에서의 주변 유사 지식산업센터의 실거래가, 임대료 수준, 공실률, 건물 관리 상태, 명도 예상 비용 등을 면밀히 조사해야 합니다.

본건의 면적 (건물 44.00㎡) 대비 감정가 (193,000,000원)는 평당 약 1450만원 수준입니다. 최근 시장 상황을 고려하여, 보수적인 접근을 통해 시장가치 및 예상 임대 수익률을 충분히 고려한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.