나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43031 [1] 경기도 안성시 공도읍 용두리 752 주은풍림아파트 상가동 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 " 용머리초등학교" 남측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지 및 아파트상가, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 단지까지 차량 출입이 자유스러우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황이 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 3층 내 2층 206호로 외벽; 몰탈마감에 페인팅 내벽: 내부 인테리어 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점-풍림중화요리)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 내부 구내도로를 이용하여 외부 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 제3종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 공장설립승인지역<수도법> , 상대보호구역<학교보건법> , 절대보호구역<학교보건법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 752 주은풍림아파트 상가동 2층 206호에 소재하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경43031 (1)입니다.

해당 물건은 근린상가로, 토지 면적은 39.73㎡ (약 12.02평)이며, 건물 면적은 56.00㎡ (약 16.94평)입니다.

감정평가액은 153,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 "용머리초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 아파트 상가, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 생활권이 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 서안성농업협동조합입니다.

말소기준권리는 2021년 2월 8일 접수된 서안성농업협동조합의 근저당권 (143,000,000원)입니다.

등기부 상 을구의 근저당권, 갑구의 가압류(경기신용보증재단), 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으므로, 해당 권리의 존재 여부 및 인수 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

하지만, 기타 참고사항에 "임대관계 및 기타 상세사항은 미상임"이라고 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 내용에 대한 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 제2종 근린생활시설로, 현재 "풍림중화요리"라는 상호로 일반음식점 운영 중에 있습니다.

주은풍림아파트 단지 내 상가동에 위치하며, 인근 배후 수요인 아파트 단지 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 기능을 수행하고 있습니다.

주변의 주거 단지 및 상업 시설과의 연계성을 고려할 때, 외식업, 소매업, 서비스업 등 다양한 업종의 상권으로 발전할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 용머리초등학교가 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

아파트 단지 내 상가라는 점에서 기본적인 생활 편의시설이 주변에 잘 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 가능하여 생활이 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '지상권'의 존재 여부 및 인수 조건입니다. 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 해당 권리로 인한 사용 수익 제한 또는 별도의 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 임대차 관계 및 상세 내용이 미상으로 조사되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

현재 제2종 근린생활시설로 이용 중이나, 토지이용계획 상 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역 등이 혼재되어 있어 향후 용도 변경 또는 개발 관련 제한 사항에 대한 사전 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 주은풍림아파트 단지 내 상가동에 위치하여 배후 수요가 확보된 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 음식점으로 성업 중인 것으로 파악되어 즉시 수익 창출이 가능한 점은 긍정적입니다. 그러나 '지상권' 미소멸 등 권리 관계에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적이며, 임대차 관계의 불확실성도 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 선행한다면 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요 확보

* 현재 운영 중인 상가이므로 즉시 수익화 가능성

* 안성시 공도읍 지역의 지속적인 개발 가능성

* 적정 감정가 대비 저평가 여부 확인 시 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 153,000,000원을 기준으로 하되, 권리 관계(특히 지상권)에 대한 추가 조사 결과, 주변 시세, 낙찰가율 추이, 경매 물건의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 현장 방문을 통한 실사, 그리고 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.