나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52271 [1] 서울특별시 은평구 응암동 85-14 한성벨라트리 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암지구대" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "한성벨라트리" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평스라브)지붕 9층건(사용승인일: 2020.03.06.)중 제6층 제601호로서 외 벽 : 벽돌(타일) 및 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서 한성벨라트리 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "한성벨라트리" 북측으로 은평로13길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025. 8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰 등에 의하였는 바 발코니 확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52271 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 85-14 한성벨라트리 6층601호

용도: 다세대주택

감정가: 245,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

토지면적: 10.03㎡ (약 3.03평)

토지지분: 10.033999999999999㎡ (약 3.04평)

건물면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

1.3. 건물 정보

건축년도: 2020년 3월 6일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평스라브)지붕 9층 건물 중 6층 601호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암지구대" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔 등으로 형성된 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건이 속한 "한성벨라트리" 건물 북측으로 은평로13길이 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권보존(2020-03-18), 공유자전원지분전부이전(2020-11-05), 소유권이전(2022-03-18), 소유권이전(협의분할에 의한 상속, 2023-03-20) 등의 권리가 기재되어 있습니다.

주택임차권(김태양, 2024-05-10 접수) 및 압류(2023-09-20 접수) 또한 기재되어 있습니다.

강제경매 개시결정(주택도시보증공사, 2025-11-26 접수)이 말소기준권리(갑5: 압류)보다 후순위로 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 228,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김

보증금: 228,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-14

확정일자: 2022-02-14

배당신고일자: 2024-05-10

대항력: 없음

주택도시보증공사(양도전:임차인 김 )로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이를 통해 김 임차인의 보증금에 대한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 압류(2023-09-20 접수)

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 본건 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.)

3.4. 특이사항

토지거래허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

HUG 인수조건 변경 (임차인 보증금 관련 HUG 확약서 제출)

공동담보

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 인접한 단지(2018년식, 29.83㎡, 6층)는 2026년 5월 290,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 9,720,000원 수준입니다.

본건(2020년식, 23.86㎡, 6층)의 감정가는 245,000,000원으로, 제곱미터당 약 10,270,000원입니다.

신축 연차가 더 새롭고, 감정가가 시세 대비 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 본건과의 비교

본건은 2020년 준공된 신축 건물로, 비교 대상인 인근 유사 신축 건물 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준의 감정가를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

"응암지구대" 인근의 주택가 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 확인

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설(공장, 폐기물 처리 시설 등)의 존재 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다. 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역에 해당하므로, 낙찰 후 소유권 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다. (허가 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

6.2. 공동담보

공동담보 물건이 존재할 수 있으므로, 해당 물건의 현황 및 경매 진행 상황을 주의 깊게 확인해야 합니다.

6.3. 건물 내부 상태

집합건축물대장상 도면 및 외부 관찰에 따른 정보이며, 발코니 확장 등 실제 내부 구조가 다를 수 있습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 내부 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 조건을 갖추고 있습니다. 대항력 없는 임차인으로 인한 인수 보증금 부담이 없으며, HUG의 확약서 제출로 권리관계가 명확해진 점은 긍정적입니다. 토지거래허가구역이라는 점은 절차적 확인이 필요하지만, 전반적으로 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)

* 인수되는 임차보증금 없음 (권리관계 명확)

* 주택가 내 위치로 실거주 및 임대 투자 적합

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

9. 예상 입찰가

감정가: 245,000,000원

주변 유사 신축 건물의 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하로 입찰하는 것을 권장합니다.

토지거래허가구역 지정 기간 및 낙찰 후 절차 진행 가능성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 210,000,000원 ~ 245,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.