나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514055 [1] 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라엑슬루타워 102동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하 며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교 통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 55층 건물 내 7층 705호로서, 2011년 11월 25일 사용승인되었으며, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지내 포장도로에 접하며, 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한 구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자 유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015- 03-31)(인천서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경514055 (1) 사건으로 인천지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 청라동 164-1, 청라엑슬루타워 102동 7층 705호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 624,000,000원입니다.

토지 면적은 47.95㎡(약 14.51평)이며, 건물 면적은 110.22㎡(약 33.34평)입니다.

건물 면적 110.22㎡는 공급면적을 기준으로 하며, 전용면적은 약 110㎡ 또는 그 이하일 수 있습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, "청라1동행정복지센터" 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익도 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 내 포장도로에 접하며, 외곽 공도와도 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

청라엑슬루타워는 청라국제도시의 중심 상업지역에 위치하며, 인근에 홈플러스, 롯데마트 등 대형 마트와 다양한 상점들이 있어 생활 편의성이 높습니다.

향후 7호선 연장 개통 시 대중교통 이용이 더욱 편리해질 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2013년 8월 29일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권금액 372,240,000원)입니다.

등기부채권 총액은 846,583,933원입니다.

경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 근저당, 가압류, 압류, 주택임차권 등 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황

* 이혜나: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2013-08-30, 대항력 없음.

* 지한나: 보증금 18,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2015-09-07, 확정일자 2015-08-17, 배당신고일자 2024-05-24, 대항력 없음.

* 지한나: 보증금 290,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2015-09-07, 확정일자 2023-04-06, 배당신고일자 2024-05-24, 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 110,000,000원)

모든 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 임차권도 말소 예정으로 확인되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 속한 청라엑슬루타워는 청라국제도시의 중심 상업지역에 위치하며, 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설, 업무상업시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

단지 내 및 인근에 상업시설이 발달하여 주거 지역의 배후 상권을 형성하고 있으며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에는 홈플러스, 롯데마트 등이 위치하여 쇼핑 편의성이 높으며, 다양한 음식점, 카페 등도 밀집해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 보통이며, 차량을 이용한 외곽 도로 접근성이 양호합니다. 향후 7호선 연장 시 교통 편의성이 증대될 것으로 보입니다.

* 편의시설: 단지 내 상가와 인근의 홈플러스, 롯데마트 등 대형마트 및 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다. 청라1동행정복지센터도 인접해 있습니다.

* 교육시설: 초은초·중·고등학교, 청라초·중·고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 자연환경: 청라호수공원, 문화공원 등 도심 녹지 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 존재할 수 있으므로, 실제 진행 중인 사건을 정확히 확인하고 중복 여부를 파악해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 물건 주위 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 본 건의 경우 외국인의 주택용도 취득에 한하며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 해당 기간 내 잔금 납부 시 외국인 매수자는 토지 취득 허가를 받아야 합니다.

* 아파트 전용 면적: 제공된 건물면적 110.22㎡는 공급면적일 가능성이 높으며, 실제 전용면적은 이보다 작을 수 있습니다. 정확한 전용면적은 등기부등본 등 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 고층 건물: 55층 초고층 건물로서, 유지보수, 관리비, 엘리베이터 이용 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 인천환경공단 청라사업소 소각장이 인근에 위치합니다. 이 시설은 최근 식물원처럼 가꿔지고 악취 저감 시설을 갖추는 등 혐오시설 이미지를 탈피하려는 노력을 하고 있으며, 시민들의 방문 견학 프로그램도 운영 중입니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 서구 청라동에 위치한 청라엑슬루타워 아파트 경매 물건으로, 청라국제도시 중심 상업지역 내에 자리하여 입지적 강점을 가지고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리 및 보증금이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

하지만 중복 사건의 존재 가능성, 토지거래허가구역 지정 기간 및 외국인 취득 시 허가 필요성, 인근 소각장 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

아파트 단지 내 상가 시설 및 주변 편의 시설 이용이 편리하며, 교육 및 녹지 환경도 양호합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 청라국제도시 중심 상업지역에 위치하여 생활 편의성과 미래 가치가 높습니다.

* 권리상 안전성: 낙찰 후 인수되는 임차보증금이나 권리가 없어 명도 및 소유권 확보에 유리합니다.

* 다양한 편의시설: 단지 내 및 주변 상업시설, 대형마트, 공원 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 랜드마크 아파트: 청라 지역의 랜드마크 고층 주상복합 아파트로, 수요층이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금(0원)이 없으므로, 감정가 624,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현재 시세는 6억 4천만 원대 이상으로 형성되어 있으며, 최근 실거래가 정보는 2026년 8월 22일 6억 7,000만원에 거래된 내역이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 현재 시세 및 감정가, 경쟁률, 명도 가능성, 투자 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근의 실거래가 추이, 유사 물건의 낙찰 사례, 시장 동향 등에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.