나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514164 [1] 인천광역시 부평구 십정동 580-1 모닝아트빌 지층02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 '동암중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부평삼거리역/인천1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층, 지하1층 건물내의 제지층 제02호로서, (사용승인 : 2001.07.23) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 로폭 약 6미터, 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514164 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 십정동 580-1 모닝아트빌 지하02호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 76,000,000원

* 토지면적: 16.41㎡ (약 4.96평)

* 토지지분: 16.4075㎡ (약 4.96평)

* 건물면적: 42.58㎡ (약 12.88평)

* 건물지분: 42.58㎡ (약 12.88평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 용

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 4층, 지하 1층 건물 내 제지하층 02호

* 사용승인일: 2001년 07월 23일

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 '동암중학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 일대는 유사한 형태의 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 부평삼거리역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 남서측 및 북서측으로 폭 약 6미터 및 8미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 주요 권리관계: 본건의 말소기준권리는 2023년 04월 25일자 연수세무서장의 압류입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 용 (용승민)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 06월 08일

* 확정일자: 2020년 06월 08일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 인수되는 권리: 등기부등본상 을구 5번 순위의 주택임차권(2025.06.19. 등기, 임차인 용승민, 보증금 70,000,000원)이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건 주위 일대는 공동주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 생활 편의시설: '동암중학교' 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 교통 접근성: 지하철 1호선 부평삼거리역이 인접해 있고, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 가능성: 대항력 있는 선순위 임차인(용 )이 존재하며, 보증금 70,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 건물 연식: 2001년에 사용승인되어 건물의 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 해당 기간 내 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호하고 주거 환경이 비교적 안정적인 지역에 속합니다. 그러나 7천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 인수해야 하는 잠재적 위험이 주요 고려 사항입니다. 또한, 건물 연식 및 토지거래허가구역 지정 여부도 함께 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 접근성: 부평삼거리역(인천1호선) 인접 및 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 확보된 지역입니다.

* 감정가 대비 시세 상승 여력: 최근 실거래가 데이터 분석 결과, 감정가 대비 잠재적 시장 가치가 높게 형성될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터에 기반한 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축연도의 다세대주택 실거래가는 3.15백만원/㎡ (평균)에서 5.45백만원/㎡ (최고가) 수준으로 분석되었습니다. 감정가(76,000,000원, 약 1.78백만원/㎡)가 시장 평균가 대비 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금 70,000,000원을 제외한 물건의 순수 시장 가치를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 선순위 임차인의 보증금 전액 변제 여부에 따라 실제 인수 금액이 달라질 수 있는 점을 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 안전마진 확보 및 잠재적 리스크 관점에서 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.