나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13511 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제17층 제1715호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 "가산디지털단지역(지하철1호선, 7호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물내 제17층 제1715호로서, (사용승인일: 2013.09.26) 외벽:석재붙임 마감 등 내벽:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호:샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 아파트(도시형생활주택)로 이용 중에 있습니다(후첨 "내부구조도" 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 7필지 일단의 사다리형 토지로서 도시형생활주택, 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 45m 내외, 남서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[141-2번지], [141-3번지], [141-4번지] 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의). [141-5번지], [141-7번지], [141-20번지] 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의). [141-6번지] 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제17층 제1715호

* 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

* 건물명: 가산 양우 내안애 애플

* 건축물대장상 주요 용도: 공동주택, 도시형생활주택, 오피스텔

1.1. 2. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 비교적 원거리에 "가산디지털단지역(지하철 1호선, 7호선)"이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

* 인근에 노래바, 유흥업소가 다수 소재하고 있다는 거주민 후기가 있습니다.

1.1. 3. 건물 구조 및 이용상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 총 18층 건물 내 제17층 제1715호

* 사용승인일: 2013년 09월 26일

* 이용상태: 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 총 층수: 18층

* 본건 전용면적: 12.04㎡ (약 3.63평)

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 서울특별시 금천구 가산동 141-2번지, 강제경매개시결정 (사건번호: 2025타경13511) (등기 접수일자: 2025-11-25)

* 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸됩니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

* 인수되는 권리: 없음. (집합건물 등기부요약 및 물건명세서상 인수되는 권리는 없습니다.)

1.2. 3. 임차인 현황 및 채권자 관련 사항

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 129,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-28

* 확정일자: 2022-05-18

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인의 주택임차권 등기(을16)는 말소 예정이며, 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인: 서울보증보험 주식회사

* 본 매각으로 진행된 채권자이며, 주택임차권자 승계인으로서 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며, 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 해당 권리도 매수인에게 부담되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치하며, 주위는 주거, 오피스텔, 상업 시설이 복합적으로 분포된 지역입니다.

* "가산디지털단지역" 접근성이 있어 배후수요가 존재하며, 상업 및 업무 시설 밀집 지역의 특성을 가집니다.

* 소형 면적(12.04㎡)으로 1인 가구 임대수요를 타겟으로 할 수 있으나, 주변 유흥업소 분포는 상권 활성화 및 주거 쾌적성 측면에서 고려할 요소입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

* "가산동주민센터"가 인근에 위치합니다.

* 마리오아울렛, W-MALL, 현대아울렛 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 상업 시설이 인접하여 편의시설 이용이 용이합니다.

* 다수의 맛집들이 밀집해 있습니다.

1.4. 2. 교통

* 차량 이용 시 남부순환로, 서부간선도로, 서해안고속도로 진입이 용이합니다.

* "가산디지털단지역"(1, 7호선)까지 도보 또는 대중교통 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 소형 면적의 제약

* 전용면적 12.04㎡(약 3.63평)는 매우 협소하여 실거주 또는 활용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

1.5. 2. 주변 유흥업소 및 소음

* 건물 인근에 노래바, 유흥업소 등이 다수 분포하여 주거 쾌적성 및 소음 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.5. 3. 건물 관리 상태

* 거주민 후기상 바퀴벌레 출현 및 일부 시설 노후화에 대한 언급이 있어, 건물 관리 상태를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 금천구 가산동에 소재한 도시형생활주택으로, 부동산 강제경매 물건입니다.

* 전용면적 12.04㎡의 초소형 평형이며, 감정가는 113,000,000원입니다.

* 권리분석상 인수되는 권리는 전혀 없으며, 한국토지주택공사 임차권 및 서울보증보험의 권리 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히 서울보증보험이 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사한다는 확약서를 제출하여 매수인의 부담은 없습니다.

* 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 가산디지털단지 인근의 직주근접 수요가 있습니다.

* 하지만 소형 면적, 주변 유흥업소 밀집, 건물 관리 상태 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되므로 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 소형 면적의 희소성: 1인 가구 임대 수익형 부동산으로 활용 가능성이 있습니다.

* 가산디지털단지 인근: 디지털단지 근무자를 대상으로 하는 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

* 제공된 주변 연립/다세대 매매 사례는 본 물건(12.04㎡)보다 훨씬 넓은 면적(29.89㎡ ~ 69.55㎡)을 가지고 있으며, 2026년 5월 거래가는 21,300만원 ~ 29,300만원 범위입니다.

* 본 물건의 감정가는 113,000,000원이며, 이는 전용면적 3.63평당 약 3,113만원에 해당합니다.

* 주변 시세 중 가장 작은 면적(29.89㎡)의 거래가(21,300만원)는 평당 약 2,367만원입니다. 비교적 큰 면적(69.55㎡)의 거래가는 평당 약 1,387만원으로, 면적에 따른 평당 단가 편차가 큽니다.

* 본 물건은 오피스텔 또는 초소형 도시형생활주택으로 판단되며, 면적 대비 가격(평당 단가)이 일반적인 주택보다 높게 형성될 수 있습니다.

* 다만, 감정가(평당 약 3,113만원)는 주변 유사 면적의 거래 사례(평당 약 2,367만원 ~ 2,873만원)와 비교 시 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 인근 유흥업소 분포, 소음, 건물 관리 상태 등의 부정적 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

1.8. 2. 인수 보증금

* 0원 (본 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수되는 보증금은 없습니다.)

1.8. 3. 적정 입찰가 산정

* 소형 면적, 권리상 안전함, 주변 시세 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 주변 시세 및 본 물건의 소형 면적 특성을 감안하여, 평당 2,500만원 ~ 2,800만원 수준을 고려할 수 있습니다.

* 3.63평 * 25,000,000원/평 = 90,750,000원

* 3.63평 * 28,000,000원/평 = 101,640,000원

* 따라서, 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 적정하다고 판단됩니다.

* 입찰 전, 건물 내부 상태, 임대 수요 및 예상 임대료, 관리비, 주변 시세 변동 추이 등을 추가적으로 면밀히 조사하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.