나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35044 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 214-9 효성하이츠빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 원미구 역곡동에 위치하는 "전철1호선역곡역" 북동측인근의 "효성하이츠빌" 3층 301호로서 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대인바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

남동측으로 접한 세로를 통하여 지봉로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장, 전철1호선 역곡역이 소재하는 등 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건내 3층 301호로서 외벽: 벽돌무늬외장타일 마감. 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일 : 2011.06.02.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동곡초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35044 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 214-9 효성하이츠빌 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 231,000,000원

* 토지면적: 32.77㎡ (약 9.91평)

* 건물면적: 57.36㎡ (약 17.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 준공년월: 2011년 6월 2일

1.1. 입지조건

* 본건은 지하철 1호선 역곡역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택이 밀집된 주거지역임.

* 남동측으로 접한 도로를 통해 지봉로 등 간선도로와 연결되어 차량 접근성이 양호함.

* 주거 환경은 보통 수준으로 평가됨.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 주택도시보증공사가 신청한 부동산강제경매 사건임.

* 말소기준권리는 2025년 11월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(을구 11번)임.

* 등기부등본 상 을구 3번 주택임차권(설경재)이 존재하나, 해당 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력이 없어 매수인에게 보증금 인수 의무가 없음.

* 임차인 정보:

* 임차인: 설

* 보증금: 235,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 23일

* 확정일자: 2021년 8월 17일

* 대항력: 없음 (매수인에게 보증금 인수 의무 없음)

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등록되어 있으며, 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됨.

1.3. 상권분석

* 본건은 역세권 인근의 주거지역으로, 다세대주택이 주를 이루고 있음.

* 인근에 버스정류장과 지하철 역곡역이 소재하여 유동인구 확보 및 상업시설 접근이 용이한 편임.

* 주변 환경은 주거 기능 중심의 상권으로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공함.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 역곡역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중임. 지봉로 등 간선도로 접근성이 좋아 시내 이동이 편리함.

* 교육: 상대보호구역 내에 동곡초등학교가 있어 교육 환경 보호에 대한 문의가 필요함.

* 편의시설: 역곡역 주변의 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 외국인 등 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 2026년 8월 25일까지 유효함. 매수인(특히 외국인)은 토지거래 허가를 받아야 할 수 있으므로 관련 규정을 사전에 확인해야 함.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 사항이 있으므로, 입찰 전 HUG 측에 정확한 조건 및 절차를 확인하는 것이 권장됨. (단, 본건은 대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 문제는 발생하지 않음)

* 감정가와 시세 차이: 감정가는 231,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 매매 가격이 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 시세 조사 및 신중한 입찰가 산정이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편임.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자자에게 매우 긍정적인 요소임.

* 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 최근 시세가 감정가보다 낮게 형성된 점은 투자 시 면밀히 검토해야 할 사항임.

* HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 없음.

* 지하철 1호선 역곡역 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성에 따른 시세 차익 기대.

* 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 임대 또는 실거주 목적 모두 적합함.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 유사 면적(약 14.5-14.7평)의 다세대주택이 약 1.4억~1.7억 원에 거래되었음.

* 본건은 이보다 넓은 17.35평으로, 이를 고려하면 현재 시세는 약 1.7억~2.0억 원 내외로 추정됨.

* 감정가는 231,000,000원으로, 최근 시세 대비 높은 편임을 감안해야 함.

* 따라서, 보증금 인수 부담이 없고 역세권 입지라는 장점을 고려하되, 보수적인 시각으로 접근하여 예상 입찰가를 산정함.

* 예상 입찰가는 약 195,000,000원으로 제안함. (최근 실거래가 및 면적, 입지 조건 등을 종합적으로 고려한 가격임)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.