나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35038 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 24-5 우성팰리스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 내동 소재 "내동중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 및 단독주택 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물내의 3층 302호로서, (사용승인일:2016.02.17) 외벽 : 치장벽돌쌓기 창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 부천시 오정구 내동 24-5번지 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-131호선)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 경기도 부천시 오정구 내동 24-6번지 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-131호선)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경35038 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 오정구 내동 24-5, 우성팰리스 3층 302호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 220,000,000원이며, 토지면적은 30.61㎡ (약 9.26평)이고 토지 지분도 30.6146㎡입니다.

건물면적은 54.52㎡ (약 16.49평)이며, 건물 지분은 54.525㎡입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 내동에 위치하며, 주위 일대는 동일 유형의 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 사정도 무난합니다.

토지는 2필 일단의 가장형 토지로 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(내동중, 삼정초), 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 토지거래허가구역 대상(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

최근 2025년 12월에 매매된 우성주택(334)의 경우, 1991년 준공된 건물로 33㎡ 면적에 120,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 3,636,363원의 시세입니다.

같은 달에 거래된 선경타운(306-4)은 2001년 준공 건물로, 35.4㎡ 면적에 90,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 2,542,372원의 시세입니다.

또한 2025년 12월 18일에 직거래된 1986년 준공 건물(12-2)은 43.2㎡ 면적에 80,000,000원에 거래되었으며, 3.3㎡당 약 1,851,851원의 시세를 보였습니다.

비교 대상인 본건 우성팰리스는 2016년 2월 17일 사용 승인된 건물로, 최근 거래된 건물들에 비해 신축입니다. 따라서 최근 거래 사례들은 본건의 시세를 직접적으로 반영하기보다는 지역 내 일반적인 다세대 주택의 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑8, 접수일자: 2025-11-20)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없는 것으로 보입니다.

매각으로 인해 말소될 권리로는 주택도시보증공사의 임차권(을1, 214,000,000원)과 부천시의 압류(갑9)가 있습니다.

특히, 을구 1번의 주택임차권(민향기, 214,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'라고 명시되어 있어, HUG의 말소 동의로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 214,000,000원으로 확인됩니다.

임차인 현황을 살펴보면 다음과 같습니다.

* 임차인: 김 , 보증금: 5,000,000원, 차임: 550,000원, 전입일자: 2025-04-29, 확정일자: 미상, 배당신고일자: 미상, 대항력: 있음.

이 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 물건명세서상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(민향기), 보증금: 214,000,000원, 차임: 0원, 전입일자(사업일자): 2021-09-30, 확정일자: 2021-09-10, 배당신고일자: 2023-10-06, 대항력: 없음.

이 임차인은 대항력이 없으며, 등기부등본상 주택임차권(을1)으로 등재되어 있으나 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 상업 시설과의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 특정 상권의 발달 정도나 유동 인구에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 주변의 다양한 공동주택 및 단독주택 단지는 안정적인 소비 기반을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 내동중학교, 삼정초등학교 등이 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 대중교통 이용이 편리한 입지 조건은 생활 편의성을 높이는 요소입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 5,000,000원에 대한 인수 가능성이 존재합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점과 '대항력 있음' 표기 간의 상충되는 정보는 반드시 확인이 필요합니다. 명확한 권리 관계 및 인수 금액 확정이 중요합니다.

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 잔금 납부 시 관련 허가를 취득해야 하는 절차가 필요합니다. 이는 추가적인 행정 절차 및 소요 시간을 발생시킬 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권이 복잡하게 얽혀 있으며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권' 등의 특이사항은 권리 분석 시 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 현재 등기부상 HUG의 임차권(을1)은 말소 예정으로 보이나, 이에 대한 확약서 제출 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2016년 준공)인 다세대주택으로, 주거 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 다만, '대항력 있는 임차인'의 존재와 '토지거래허가구역' 지정 등은 낙찰 후 인수해야 할 비용이나 절차가 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 특히, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 정보의 불일치는 반드시 명확히 확인해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 교육 시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 감정가 대비 잠재적 가치: 감정가가 220,000,000원으로 책정되어 있으며, 권리 관계를 명확히 파악하고 리스크를 관리한다면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원입니다.

주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인(김 , 보증금 5,000,000원)의 보증금 인수 가능성, 토지거래허가구역 지정 등이 있습니다.

특히, 김 임차인의 보증금 5,000,000원(대항력 있음)은 인수 시 추가적인 자금 부담이 될 수 있습니다.

다만, 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

신축 건물임을 고려하되, 위 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

최근 거래된 주변의 오래된 건물들(1986~2001년 준공)의 시세가 8천만원~1억 2천만원 선임을 감안할 때, 본건의 감정가 2억 2천만원은 신축 연식 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

따라서, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수분을 제외하고, 감정가를 기준으로 약 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

권리 인수 비용(임차인 보증금 5,000,000원)을 제외한 순수 입찰가 범위는 다음과 같이 예상됩니다.

보수적 접근: 감정가의 85% 수준 -> 약 187,000,000원

적정 접근: 감정가의 90% 수준 -> 약 198,000,000원

공격적 접근: 감정가의 95% 수준 -> 약 209,000,000원

종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 195,000,000원으로 제안합니다.

(단, 상기 입찰가는 임차인 보증금 5,000,000원 인수 비용을 제외한 금액이며, 최종 인수 시 총 지출 금액은 입찰가 + 5,000,000원(인수 보증금)이 될 수 있습니다. 임차인 관련 정보는 반드시 재확인하시기 바랍니다.)

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