나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1856 [1] 인천광역시 서구 마전동 999-8 검단우림필유 109동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전초등학교' 북측 인근에 위치함 ○ 주위환경 아파트 중심의 공동주택지대로 주거환경은 보통임 -편의시설: 롯데마트(도보 9분) 등 -교육시설: 인천마전초등학교(도보2분) 등 -공원시설: 역사공원(도보 4분 거리) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 가능함 ○ 대중교통여건 : 양호함 -버스: 인근 간선도로(완정로)변에 버스정류장 소재함 -전철: 남서측 인근에 마전역(도보5분) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 1층 101호로서 ○외부마감: 몰탈위 페인팅 및 스타코(저층부) 마감 ○내부마감: 벽지, 타일 등 마감 ○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 아파트로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등

토지의 형상 및 이용상태

○ 2필 일단의 부정형 토지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 남동측으로 중로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 999-8번지: 제3종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2지구), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-05-27)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) ○ 999-10번지: 제3종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2지구), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-05-27)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본사항

물건소재지:인천광역시서구마전동999-8검단우림필유109동1층101호

물건종별:아파트

경매구분:부동산임의경매

채권자:국OOO(국민은행으로추정)

1.2. 면적및감정가

감정가:297,000,000원

토지면적:52.96㎡(약16.01평)

토지지분:52.96227㎡

건물면적:84.95㎡(약25.70평) - 공급면적기준으로추정

건물지분:84.9487㎡

토지제시외면적:0.00㎡

건물제시외면적:0.00㎡

1.3. 매각및경매정보

매각대상:토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경및시설

본건은인천광역시서구마전동소재'마전초등학교'북측인근에위치하며,아파트중심의공동주택지대에속합니다.주위환경은안정적인주거단지를이루고있으며,주거환경은보통수준입니다.

인근에는롯데마트(도보9분),역사공원(도보4분)등의편의시설과휴식공간이잘갖추어져있습니다.

2.2. 교통여건

차량접근성은양호합니다.

대중교통이용이편리하며,인근간선도로(완정로)변에버스정류장이소재합니다.

지하철인마전역이남서측인근에위치하여도보5분이면이용가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물등기부상,2007년3월23일소유권보존등기(권대수)후,2021년5월31일이용선에게소유권이전(매매)되었습니다.

3.2. 말소기준권리및소멸예정권리

말소기준권리는2021년5월31일접수된국민은행근저당권(136,400,000원)입니다.

이후설정된국민은행근저당권3건,신용보증기금가압류1건,국민은행가압류1건,케이비국민카드사이가압류1건,그리고본건경매개시결정(국민은행)등이모두말소기준권리보다후순위이거나임의경매개시결정채권자에의한진행으로,매각으로인해모두소멸될예정입니다.

등기부채권총액은702,593,724원입니다.

3.3. 인수되는권리및임차인현황

물건명세서상매각으로인해소멸되지않는권리는없습니다.

임차인현황에는인수보증금합계가0원으로기재되어있어,임차인으로부터인수해야할금액이나권리는없는것으로파악됩니다.다만,임대관계는미상으로확인되었습니다.

4. 상권및생활정보

4.1. 상권특성

본건이소재한지역은아파트단지가집중된안정적인주거지역으로서,지속적인수요가기대되는곳입니다.

근거리에학교,대형마트,공원등생활편의시설이잘갖추어져있어거주민들의주거만족도가높은지역입니다.

4.2. 생활편의시설

주요편의시설로는롯데마트가도보9분거리에있으며,역사공원이도보4분거리에위치합니다.

교육시설로는인천마전초등학교가도보2분거리에있어자녀들의통학이매우용이합니다.

교통으로는마전역(지하철)이도보5분거리에있고,인근버스정류장을통해다양한노선을이용할수있습니다.

5. 잠재적리스크

5.1. 토지거래허가구역

본건은토지거래계약에관한허가구역으로지정되어있습니다.구체적으로는외국인등의주택용도취득에한하여토지거래허가를받아야하며,허가기간은2025년8월26일부터2026년8월25일까지입니다.물건명세서작성일(2026년8월6일)기준으로허가기간내에해당하므로,외국인이낙찰받을경우반드시관할구청의허가를취득해야합니다.

5.2. 토지이용규제

본건토지는제3종일반주거지역,지구단위계획구역(검단2지구),중로2류(폭15m~20m)등으로지정되어있습니다.

또한,가축사육제한구역,상대보호구역,절대보호구역(교육환경보호법),성장관리권역(수도권정비계획법)등의규제가적용되고있습니다.

본건주변에혐오시설이직접적으로확인되지는않았으나,이러한다양한법적규제를충분히인지해야합니다.

6. 종합의견

본건은인천서구마전동에위치한아파트로,도보권내에초등학교,마트,공원등의생활편의시설이밀집해있고지하철역이인접하여입지조건이우수합니다.

등기부상의모든권리가매각으로인해소멸되는안전한권리관계이며,임차인으로서인수해야할부담이없다는점도큰장점입니다.

다만,현재토지거래허가구역으로지정된기간내에있어외국인낙찰시허가절차가필요하며,각종도시계획법규등의규제를받고있으므로투자시유의해야합니다.

7. 투자포인트

* 우수한생활편의시설과교통여건:초등학교,마트,공원,지하철역이인접하여주거환경이매우뛰어납니다.

* 안전한권리분석:모든선순위권리가소멸되어낙찰자가깨끗한권리를취득할수있습니다.

* 명확한활용가치:아파트라는명확한용도로투자및실거주목적으로활용하기에적합합니다.

* 건축물상태:15층건물의1층으로서,비교적최신건축물로판단됩니다(정확한건축연도는건축물대장확인필요).

8. 예상입찰가

본건의감정가는297,000,000원입니다.

등기부상채무총액은약7억원이상이나,이모든채무는매각으로소멸될예정입니다.

인수해야할보증금이나임차료가없으므로,감정가를기준으로경쟁률및시장상황을고려한입찰가산정이필요합니다.

주변시세,건물의상태,향후전망등을종합적으로고려했을때,감정가수준또는소폭이상으로입찰가가형성될것으로예상됩니다.

추정예상입찰가:297,000,000원~330,000,000원

(이는시세동향및입찰경쟁률에따라변동될수있으므로참고용입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.