나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12565 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제9층 제909호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '동구로초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 제9층 제909호 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1의 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)' 임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북서측으로 노폭 약 30미터, 남서측으로 노폭 약 10미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12565 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제9층 제909호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

* 토지 지분: 3㎡ (약 0.91평)

* 건물면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

* 건물 지분: 19.74㎡ (약 5.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '동구로초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제9층 제909호로 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호 등임.

* 이용상태: 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)' 임.

* 설비내역: 통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태등: 대상 물건의 북서측으로 노폭 약 30미터, 남서측으로 노폭 약 10미터의 도로에 접함.

* 건축물 정보: 건물은 2014년 사용승인되었으며, 총 20층 규모의 철근콘크리트구조입니다 [cite:12, cite:3].

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 10월 19일 접수된 유병호 씨의 가압류 (갑5)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번의 주택임차권 (박현희 씨)이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다 [cite:4, cite:5].

* 임차인 현황:

* 임차인: 박현희 (박 )

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-10

* 확정일자: 2020-03-20

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 선순위 임차권자로, 보증금 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 인수 보증금 합계는 0원이 아니며, 총 135,000,000원의 보증금 부담이 예상됩니다.

* 등기부 채권 총액: 1,277,194,317원.

4. 상권분석

* 주위 환경: 대상 물건 주변으로는 주거지(단독, 다세대주택)와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다. '로제리움2차'는 오피스텔 및 도시형생활주택, 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 서울동구로초등학교, 구로중학교, 구로고등학교 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설 및 주거시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 기타: 본 물건은 공부상 '업무시설(오피스텔)' 용도로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 박현희 씨가 보증금 135,000,000원으로 선순위 임차인이며, 대항력이 있어 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 현재 총 채권액이 12억 원을 초과하므로, 임차인의 보증금 전액 변제 가능성은 낮아 매수인의 추가 부담이 예상됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한상태가 존재합니다. 특히 외국인 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 있어 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 물건지 반경 1km 내에 명확히 기재된 혐오시설은 파악되지 않습니다. 다만, 과거 구로차량기지 이전 논의 등이 있었으나, 현재 위치와 직접적인 연관성은 낮아 보입니다 [cite:9, cite:10, cite:11, cite:12, cite:13].

7. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 구로구 구로동에 위치한 로제리움2차 오피스텔입니다. 감정가는 1억 2천만 원이나, 1억 3천 5백만 원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 총 등기부 채권액이 12억 원을 초과하는 상황으로, 임차인 보증금 전액 회수가 불확실한 매우 고위험 물건으로 판단됩니다. 입지 및 교통은 보통 수준이나, 다수의 토지이용 제한사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 매매가는 1억 1천 3백만 원 ~ 1억 2천만 원 수준으로 형성되어 있으나 [cite:6, cite:7, cite:8], 인수해야 하는 임차인 보증금을 고려하면 총 매입 비용은 시장가치를 초과할 가능성이 높습니다.

* 만약 향후 임대료 상승이나 매매가 상승을 통해 인수 비용을 상쇄할 수 있다는 예측이 있다면 투자를 고려해볼 수 있으나, 현재로서는 명확한 시세차익보다는 위험 관리에 초점이 맞춰져야 할 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 하는 임차인 보증금 135,000,000원이 존재하며, 이는 최근 실거래가 및 감정가 120,000,000원을 상회하는 금액입니다. 이러한 점을 감안할 때, 낙찰 후 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다. 투자자 본인의 철저한 권리 분석과 시세 조사, 그리고 잠재적 손실 감내 범위를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현재 시점의 감정가(120,000,000원) 및 최근 매매가(113,000,000원 ~ 120,000,000원)를 고려했을 때, 인수 부담을 제외한 부동산 자체의 가치에 낙찰 가능성을 더하여 72,000,000원 수준으로 예상 입찰가를 제시합니다.

다만, 이 입찰가로 낙찰받더라도 총 매입 비용은 약 207,000,000원 (72,000,000원 + 135,000,000원)에 달하여, 현재 시장가치 대비 높은 금액이 될 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.