나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5919 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 405-39 주건축물제1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ‘면목동우체국’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 '사가정역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2017.11.10) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 다세대주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5919 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 405-39 주건축물제1동 2층202호 (신주소: 서울특별시 중랑구 용마산로77길 41, 2층202호)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO (배선아)

건물명칭: 공부상 '주건축물제1동'이나 현황 '킴스빌 B동'으로 외부 표기됨

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.03㎡ (약 5.75평)

토지지분: 19.03㎡ (약 5.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.44㎡ (약 8.91평)

건물지분: 29.44㎡ (약 8.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 287,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2017.11.10

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ‘면목동우체국’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 '사가정역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 04월 17일 접수된 양주시의 압류 (갑18)입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차권)

매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권(배선아, 임대차보증금 270,000,000원, 전입일자 2020.12.10, 확정일자 2020.11.06)이 존재합니다.

이는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 배

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-10

* 확정일자: 2020-11-06

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차인으로서 보증금 270,000,000원을 인수합니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함되어야 하나, 본건은 금액이 명확하며 인수 대상임)

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 2017-11-22 (김정숙 외 1명)

* 지분 이전: 2020-07-24 (김미자), 2021-01-19 (유민준)

* 주택임차권: 2023-06-28 (배선아, 270,000,000원, 인수)

* 압류: 양주시 (2023-04-17, 말소기준권리), 국민건강보험공단 (2023-06-20), 의정부세무서장 (2023-07-18), 도봉세무서장 (2024-11-12), 중랑구 (2025-12-03) - 이들은 모두 말소될 예정입니다.

* 강제경매: 배선아 (2025-11-25, 270,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 건은 전용면적 약 8.91평(29.44㎡)의 다세대주택입니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 면목동 인근 유사 면적의 다세대주택 거래가는 2026년 7월 기준으로 약 25,899만원 ~ 34,280만원 선에서 형성되어 있습니다. 평당 약 1,270만원 ~ 1,310만원 수준입니다.

감정평가액은 287,000,000원이며, 이는 본 건의 면적 대비 평당 약 974만원 수준으로, 최근 거래가보다 다소 낮게 평가되었습니다.

그러나 본 건은 선순위 임차인이 보증금 270,000,000원을 인수 조건으로 경매가 진행되므로, 실질적인 매수인의 총 부담액은 입찰가에 인수 보증금 270,000,000원이 합산됩니다.

이를 고려할 때, 예상되는 시장 가치(약 376,832,000원)와 인수 보증금(270,000,000원)을 감안한 본 건의 실질적 매수 가치는 약 106,832,000원 수준으로 산정됩니다.

4.2. 비교 물건 분석

인근에서 2026년 7월에 거래된 26.92㎡ 면적의 다세대주택(385-8번지)이 34,280만원에 거래된 사례가 본 건과 면적, 신축 연도(JSON 상 2026년으로 표기되어 있으나, 본건 사용승인일 2017년 감안 시 오류로 추정) 면에서 유사성을 가집니다.

2008년에 건축된 46.12㎡ 면적의 다세대주택(576-7번지)은 36,000만원에 거래되었으며, 이는 건축 연도가 오래되고 면적이 넓은 점을 고려할 때 본 건과의 직접적인 비교보다는 시장 전반의 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물이며, 본 건(202호)은 2층에 위치합니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

사가정역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 270,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 부담액을 증가시키므로 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

6.2. 건물 외부 표시명 불일치

공부상 명칭과 실제 외부 표기 명칭이 달라 등기부상 권리관계와 현황 확인에 다소 혼선이 있을 수 있으나, 감정평가서 및 본 보고서에서 명확히 인지하고 있으므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

본 물건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 일부 토지거래계약허가구역 지정 기간이 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 유효하므로, 매수인의 자격 및 토지 거래 시 허가 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울시 중랑구 사가정역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

권리상 가장 큰 특징은 선순위 임차인이 보증금 270,000,000원을 인수해야 한다는 점이며, 이 임차인이 경매 채권자이기도 합니다.

따라서 본 건의 매각은 임차인의 보증금 회수를 목적으로 하며, 매수인은 입찰가 외에 270,000,000원을 추가로 부담하게 됩니다.

이러한 부담을 고려했을 때, 감정가(287,000,000원) 대비 실질적인 매수 가치(약 106,832,000원)가 현저히 낮아, 입찰가 산정에 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 선순위 임차인이 보증금을 회수하기 위해 직접 경매를 신청한 관계로, 명도에 대한 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 인수하는 보증금 270,000,000원을 제외한 실질적인 매수 가치를 고려할 때, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 서울 지역 내 다세대주택으로서 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 실질적인 매수 가치와 시장 상황을 고려할 때, 예상 입찰가는 107,000,000원 수준으로 제안합니다.

(총 예상 부담액: 입찰가 107,000,000원 + 인수 보증금 270,000,000원 = 377,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.