나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52267 [1] 서울특별시 은평구 신사동 9-9 다세대주택 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정감정 · 평가일 2025.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "서울기독대학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "응암역(지하철6호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2008.12.17) 외벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52267 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 9-9 다세대주택 에이동 3층302호

용도: 다세대주택

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 제3층 제302호

사용승인일: 2008년 12월 17일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 292,000,000원

토지면적: 34.31㎡ (약 10.38평)

토지지분: 34.314㎡ (약 10.38평)

건물면적: 60.84㎡ (약 18.40평)

건물지분: 60.84㎡ (약 18.40평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 서울특별시 은평구 신사동에 소재하며, "서울기독대학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

대상 물건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 "응암역"이 근거리에 있어 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 대상 물건 서측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 박혁준 (2009-04-01)

* 소유권 이전: 이진희 (2010-03-05, 매매)

* 근저당: 영등포농업협동조합 (2019-04-26, 98,400,000원)

* 근저당: 소상공인자영업자새출발기금주식회사 (2021-10-05, 120,000,000원)

* 근저당: 유미캐피탈대부주식회사 (2021-10-29, 57,000,000원)

* 임의경매: 영등포농업협동조합 (2025-11-25, 81,780,812원) - 본건 경매 개시

* 가압류: 근로복지공단 (2025-12-16, 12,578,080원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-01-23)

등기부채권 총액은 287,978,080원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2019년 04월 26일 접수된 영등포농업협동조합의 근저당권(을2)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 본 매각으로 인해 등기부 상의 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 지상권 설정 여부는 등기부 요약에 명확히 기재되지 않았으나, 일반적으로 소멸 대상에 포함될 가능성이 높습니다. 상세 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 실사 시 반드시 임대차 관계를 재확인하고 명도 절차를 철저히 준비해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 신사동 일대는 단독주택 및 다세대주택이 주를 이루는 전형적인 주거 지역입니다. 인근에 학교(서울기독대학교)와 근린생활시설이 산재하여 주거 기능과 편의 시설 이용이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통으로 지하철 6호선 응암역 이용이 가능하며, 이는 도심 및 주요 지역으로의 접근성을 높여줍니다.

서울기독대학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

(참고: 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 규정 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

대상 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26~2026.8.25.)

본건은 다세대주택이므로, 외국인 등으로서 소유권을 취득하는 경우 관련 허가를 받아야 합니다. (다만, 이는 외국인에게 해당되는 사항이며, 일반적인 내국인 거래에는 직접적인 영향을 미치지 않습니다.)

6.2. 임대차 관계 미상

현재 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 제한사항

* 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

이러한 도시계획 및 법률상의 제한 사항들은 향후 건물 증개축 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 2008년식 다세대주택으로, 지하철 6호선 응암역 접근성이 양호하며 주거 환경이 잘 갖추어진 지역에 소재하고 있습니다. 감정가는 292,000,000원이며, 건물 면적은 60.84㎡ (약 18.40평)입니다. 등기부 상 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점은 유의해야 할 사항입니다. 주변 시세와의 비교, 건물의 연식 및 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 내 역세권 다세대주택: 지하철 6호선 응암역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 지역: 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 최신 건축 연식: 2008년식으로 비교적 최신 건축물에 속하여 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 (2026년 5월 기준)를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 가격은 평당 약 360만원에서 470만원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 건물 면적 60.84㎡(약 18.40평)에 이러한 시세를 적용하면, 예상 시세 범위는 약 21,870만원에서 28,800만원 사이로 추정됩니다.

본건의 감정가는 29,200만원으로, 이는 최근 시세 최고가에 근접하는 수준입니다.

임대차 관계 미상 및 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

감정가 29,200만원의 80%는 약 23,360만원, 90%는 약 26,280만원입니다.

최근 거래된 유사 면적 (58.71㎡)의 가격 21,100만원을 하한선으로 고려하고, 건물 연식 및 상태를 감안할 때 최신 건물 대비 시세 수준을 고려하면, 보수적인 범위 내에서 예상 입찰가는 25,000만원에서 27,000만원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.